证券时报记者 余世鹏
依据中金基金公示，中天津高集团公司高速路密闭式基础设施建设证券基金（通称“金投山东高速REIT”）将在9月25日运行先发询价采购，募资市场份额总共4亿份。本基金假如成功发行，将会成为第29只上市交易的公募基金REITs。除此之外，目前还有易方达、建信基金、工银瑞信基金等组织集团旗下的REITs商品已经审批环节中。
记者获悉，伴随着交易对象逐步多元化、基础资产逐步丰富多彩，公募基金REITs逐步形成贯彻ESG（自然环境、社会公司治理结构）投资方法的良好标底，在募、投、管、退等各个环节中融入ESG要素、设立专项基金适用ESG投资等成为未来关注的重点。但也要看到，部分项目的短期业绩较市场预测出现一定误差，投资者应慢慢懂得从长期角度来融入项目投资不确定性。
ESG探寻日趋丰富多彩
谈起公募基金REITs和ESG核心理念二者之间的关联性，中航基金副总邓海清表明：“公募基金REITs开发运营与ESG管理方法都十分重视长期性要素，由于建设项目运营周期一般将近数十年，受气候问题、气候灾害等长期要素影响最大，ESG核心理念能够发挥正向价值；除此之外，建设项目具备改善民生、涉及到诸多利益相关者的特征，ESG注重与利益相关者的交流，搞好ESG管理方法有利于与利益相关者建立良好关联，提升工程公开性与经营可靠性。”
实践过程层面，据记者了解，中华黄埔区快速REIT和平安不动产REIT等商品先前都透露过ESG汇报。在其中，中华黄埔区快速REIT公布的ESG汇报中呈现了新项目基础资产有关的ESG重要课题和绩效考核指标，是地区第一份证券基金ESG汇报。此外，建信基金公募基金REITs运营总监王未表明，建信北京中关村REIT以前也发布了有关ESG汇报，聚焦在了财产及其企业经营的有关方面，通过该来融进ESG等方面的实践研究。
邓海清强调，REITs项目投资考虑到ESG要素能提高项目投资诱惑力，减少经营风险，并提高可持续性、高质量发展的水准。邓海清强调，市场目前对公募基金REITs的ESG管理方面的关心，主要聚焦在四大方面：一是全力拓展ESG有关投资行业，如新能源技术、生态资源、消费服务等；二是设立专项基金适用ESG项目投资；三是在募、投、管、退等各项项目投资阶段中融入ESG要素；四是关心被投企业ESG信息的公布。
王未进一步指出，由于公募基金REITs会涉及到很多相关主体，ESG的议题管理需要明确职责区划，例如证券基金工作人员层面需要关注基金从业人员的从业经历、基础设施建设财产相关工作人员层面重视安全从业证书的适配性等。除此之外，新能源技术REITs进行ESG实践活动时，应关注气候问题及技术升级等议题。
从长期视角融入不确定性
公募基金REITs与ESG核心理念相结合，最终还是要集中体现在成交价上。但是根据Wind数据信息，截止到9月20日收市，近年来28只已上市交易的公募基金REITs却有着23只负收益。这就意味着，从长期角度来融入项目投资不确定性，变成公募基金REITs与ESG有机融合的一部分。
国寿安保基础设施建设与房产投委会负责人莫一帆强调，近年来公募基金REITs二级市场调节，一是部分项目的短期业绩相比投资者的预估出现一定误差，二是投资者结构和海外成熟市场尚各有不同，相当部分以偏短期融资或交易型资产为主导，“但从长周期来看，公募基金REITs最底层项目经营所产生的能够分派现钱，是有十分可靠性和成长性的。总的来说，REITs涉及到的资产类别广泛具有较好的抗周期时间特性”。
莫一帆还强调，公募基金REITs的二级市场交易为市场带来了比较好的流通性，投资人在享有投资回报流通性同时也要注意不确定性，为资产配置做好相应基本建设，从组成配置长线投资角度来融入这些特点。
此外，平安大华基金首席投资官兼公募基金REITs版块责任人王艺军觉得，公募基金REITs二级市场的调节，体现出宏观经济政策恢复较弱等诸多问题产生财产方面的考验，及其公募基金REITs的投资者结构、绿色生态等方面的不足。王艺军强调，现阶段公募基金REITs投资人的固定收益权益人占有率太高，权益投资人还没有规模性入场，投资者占有率也是偏低，这也使得公募基金REITs二级市场投资生态比较粗放型。
莫一帆表明，公募基金REITs二级市场现阶段发售28只，总市值贴近一千亿人民币。公募基金REITs均值公司估值现阶段一直处于底点，是长期资本好一点的配备区段。从投资者的结构来看，REITs以投资者为主导，其中有不少是商业保险、银行理财产品等资产，这种资产以固定收益或“固定收益+”为主导，投资者非常关注本期分配率，及其分配率达到。
新项目经营效率至关重要
基于上述剖析，业内认为公募基金REITs的稳步发展，要进一步丰富基础资产、提升工程经营效率。
王艺军表示，将来随着消费REITs的发布，公募基金REITs销售市场的国际化会迈出重要一步。从国外市场来说，在传统住房、零售、办公室类资产REITs中，零售资产长期业绩主要表现是最佳的，但不确定性也非常大。因而，基金托管人要进一步思考如何有效跟外界经营管理企业合作，同时还要把各自管理边界确认好，激起相关主体的监管机械能，这样才能把零售REITs的财产特点显现出来。
博时公募基金REITs及证券化业务负责人郑建觉得，从经营实践活动层面提高公募基金REITs市场竞争力有三方面层面：一是基础资产运营管理能力，二是资管产品层面，三是如何有效对接基础资产和产品之间所做的事情。
以基础资产运营管理能力为例子，郑建强调，现阶段上市公募基金REITs，经营管理都采用了授权委托外界运营管理公司的方式，但基金管理公司并没有因为授权委托而免除自已的监管责任，由于创建更有效的技术专业管理水平一直是私募基金公司内部的需求。怎样提高投资管理经营能力，郑建明确提出三个提议：一是确立更精细化管理系统化管理团队，构建人才队伍，与此同时要高度重视外部管理机构的合资企业与交流，在外界经营管理组织提高专业化资产管理能力。二是转换思维。股票基金最擅长的事是管理股票与债券等标准产品，管理方法非标准化产品或者基础设施建设产品都是近年来逐渐构建的，要建立规范化以外的产业链经营思维。三是构建起全过程更高效的整治决策机制。
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