◎记者 张良
碧桂园和万科领导的一批领先房地产企业交出了2022年业绩的“答案”。总体而言，2022年上市房地产企业业绩分化明显，毛利率下降问题仍有待解决。越来越多的房地产企业在确保现金流安全的前提下，投资方向更加关注核心城市的核心板块。在行业新旧发展模式转型过程中，房地产企业不断致力于提高管理水平，为未来发展增添高质量的动力。
业绩分化更为明显
2022年，房地产市场进行了深入调整，大型房地产企业进入了收缩、清理、适者生存的阶段。绝大多数房地产企业以确保安全为主要目标，并将保险交付作为公司经营管理的重要任务。在此背景下，房地产企业的业绩明显不同。
越秀地产、龙湖集团、万科等房地产企业成为2022年营业收入和归属母公司净利润同比增长的少数上市房地产企业之一。以龙湖集团为例，公司2022年营业额同比增长12.2%至2505.7亿元，股东应占利润同比增长2.14%至243.6亿元。
2022年部分房地产企业增收不增利。受行业整体下行影响，2022年招商蛇口实现收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。
2022年仍有不少房地产企业表现不佳。华侨城A2022年营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属于母亲的净利润亏损109.05亿元，同比下降387.05%。公司计提部分受市场不确定性影响的存货减值准备，减值金额较2021年底大幅增加，是业绩下滑的主要原因之一。
2022年，保利发展总营业收入281.08亿元，同比下降1.37%；归属于母亲的净利润为183.47亿元，同比下降33.01%。公司解释说，主要原因是前期低利润项目已成为结转的主力军，导致毛利率水平和投资收益规模下降。
在过去的两年里，毛利率的下降已经成为房地产行业的一个共同问题，许多稳定发展的公司也未能逃脱毛利率下降的命运。万科执行副总裁、财务总监韩慧华表示，公司选择了更谨慎的会计成本法。随着营业资产开业的增加，折旧摊销的数量将逐渐增加，这在一定程度上影响了公司的整体毛利率。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵毅表示：“从毛利率的角度来看，整个行业正在回归。在过去的两年里，该公司的毛利率约为20%。随着逐步修复，我相信它会回到25%左右。”。
投资收敛聚焦核心城市
招商蛇口财务总监黄俊龙认为，2022年，整个行业都在确保现金流安全，整体毛利率正在下降，销售正在迅速下降，公司也在努力关注销售头寸。面对利润的下降，公司在交易端和投资端努力工作，投资端更加关注城市的深度培育。交易端在密切关注销售回收资金后重新更换头寸。
根据财务报告，2022年，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”中的投资金额分别占94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获得上海、深圳、合肥10块优质土地。2022年，公司新增项目22个，当年开盘征地，第一天平均去化率为77%，为报告期贡献了约300亿元的销售额。
聚焦核心城市的投资正成为越来越多房地产企业的行动准则。保利发展始终以核心城市为重点，区域深耕效应不断显现。2022年，38个城市在保利发展重点布局上的销售贡献为86%，同比增长8个百分点。面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，公司划定了有效的投资边界，坚持以“核心城市+城市群”为重点；坚持以住宅为主的拓展战略，报告期内新增住宅货量占93%，同比增长8个百分点。
碧桂园董事会主席杨惠妍表示，碧桂园原有的土地储备和产品多为三四线城市。公司从去年开始调整结构，目标是未来3-5年在三四线城市和一二线城市的资源占50%∶50%。
绿城中国行政总裁郭嘉峰认为，关注中心城市是绿城保持充足现金流的原因之一。”随着今年2月和3月市场形势的改善，核心城市将相对困难。因此，绿城应该做好差异化的投资策略，我相信今年的总投资价值将超过去年。”
探索业务和服务，重新模式
“新房地产发展模式”已成为2022年房地产企业业绩说明会的热门话题。
招商蛇口董事长徐永军认为，新的发展阶段应该有新的发展理念，企业应该有新的模式，其目标是高质量的发展。招商蛇口一直致力于成为城市美好生活空间的载体，这与新的发展理念和高质量的发展是一致的。
万科董事会主席余亮认为，就新的发展模式而言，行业已经进入了一个新的发展阶段，企业无法全面定义其概念，但可以观察到一些现象。
余亮表示，经营性房地产对投资者的吸引力明显增强。同时，融资渠道的开放将实现经营性房地产“投融建管退”的闭环。目前，政策层面越来越重视服务业务，REITs、房地产私募股权基金、长期租赁住房贷款等已逐步开放。“从中长期来看，万科的业务服务业务正处于增长轨道上，今年整体收入将保持两位数增长，为集团贡献更积极的利润。”
杨惠妍表示，公司将在短期内提高资产负债表、现金流量表和利润表的内部全周期综合竞争力，优化公司未来市场和客户长期健康发展的战略优化。在碧桂园的中长期发展中，科技建设体系是公司的第二条增长曲线，公司有信心成功。未来3-5年，碧桂园将通过不断提高产品实力和成本力，确保公司具有更强的核心竞争力。
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