北京时间4月4日，世界上最大的替代资产管理机构黑石集团表示，由于大量赎回请求，该公司阻止投资者在3月份再次从其700亿美元的REITS中撤资。这是该公司连续第五个月限制赎回
◎记者 汪友若
作为美国商业地产的最大债权人，美国中小银行的流动性危机似乎正在蔓延到商业地产市场。
近日，华尔街最大商业地产业主黑石集团表示，其标杆房地产投资信托基金（REITs）3月份，我收到了45亿美元的赎回请求。此前，黑石在3月初违约了芬兰商业地产抵押贷款支持证券5.31亿欧元。这一系列事件引发了市场对美国本土商业地产贷款及其衍生品连锁风险的担忧。
与此同时，自2022年以来，美联储的强劲加息继续影响房地产市场：资产方面，现金流固定的商业房地产现值下降；负债方面，利率上升导致商业房地产债务成本增加。一旦商业房地产出现系统性危机，反过来可能会影响更广泛的金融体系和实体经济的稳定。
美国商业地产贷款的风险唤起了2008年市场的痛苦记忆——它是否会再次引发金融体系的全面危机，就像次贷危机中的住宅贷款一样？
3月份黑石REITS产品赎回45亿美元
北京时间4月4日，世界上最大的替代资产管理机构黑石集团表示，由于面临大量赎回请求，该公司在3月份再次阻止投资者从其700亿美元的REITS(黑石产品，以下简称“BREIT)中撤资。这是该公司连续第五个月限制赎回。
黑石表示，随着市场的剧烈波动和金融体系的整体压力，该公司在3月份收到了45亿美元的赎回请求，比2月份增加了15%，但比1月份的峰值低了16%。自去年11月以来，黑石一直限制投资者从BREIT撤资，因为投资者的撤资要求超过了基金资产净值的预设5%。
在给投资者的一封信中，黑石表示，该公司于3月通过了6.66亿美元的赎回请求，占本月赎回请求总额的15%，占基金资产净值的1%。在2月份的BREIT总赎回请求中，黑石批准了14亿美元，占本月总赎回请求的35%；1月份批准了申请金额的25%，约13亿美元。
根据BREIT赎回计划的规定，单月客户提款金额上限为基金资产净值的2%，单季度上限为资产净值的5%。因此，在1月和2月达到2%的月度上限后，投资者在3月份的赎回金额越来越少。自2022年11月30日起，BREIT已向申请赎回的股东支付了近50亿美元。
显然，黑石的赎回机制有效地避免了“挤兑”的风险，否则该公司很可能会像硅谷银行一样迅速崩溃。黑石表示，BREIT将保留限制赎回以防止大规模资本外流的权利，旨在防止流动性不匹配，最大化长期股东的利益。
市场担心商业地产会是下一个“雷”
黑石是世界上最大的另类资产管理机构，其业务部门包括房地产、私募股权、对冲基金、信用和保险，其中房地产是最大的业务部门。巧合的是，今年3月初，黑石还违约了芬兰商业房地产抵押贷款，支持证券5.31亿欧元（CMBS）。
资金从房地产相关资产中“恐慌逃逸”的最直接原因是市场担心美国本土商业房地产贷款及其衍生品可能存在连锁风险。
从一系列指标来看，商业地产似乎具有“爆雷”的潜在特征:未来两年近万亿美元债务集中到期；美联储加息导致债务成本增加；经济衰退对商业地产现金流影响很大；疫情过后，办公楼空置，资产收入下降，违约率上升..
美国银行、高盛、摩根大通等华尔街投资银行也纷纷发出警告:自2020年5月以来，CMBS息差正在上升至最高水平，CMBS拖欠率已开始上升，而CMBS价格自2009年10月以来已降至最低水平。欧洲斯托克600房地产指数在过去一年中下跌了约40%。
事实上，自去年以来，美国监管机构一直关注商业地产的可能风险。美国联邦存款保险公司（FDIC）在2022年8月的报告中，“考虑到疫情后工作和商业变化的长期不确定性、利率上升、通胀压力和供应链问题，审查人员将更加关注即将到来的审查周期中的银行商业房地产贷款交易测试。”
4月3日，欧洲央行还发布了一份报告，呼吁改革商业房地产基金，以避免投资者大量抛售造成的流动性危机。报告称，商业房地产基金领域出现了明显的脆弱迹象，包括整个市场流动性的下降和价格调整，这主要是由宏观前景的不确定性和货币紧缩政策造成的。
警惕金融风险向房地产市场传导
从历史经验来看，银行破产的主要驱动因素往往是商业地产资产质量的恶化。
天丰证券宏观首席研究员宋雪涛表示，要观察商业地产贷款对美国银行业的影响，首先要考虑的是资产质量是否存在问题。疫情过后，远程办公正在进一步打击写字楼租售市场，就像电子商务加速了传统购物中心的消亡一样。由于电子商务的强劲增长，对仓库和配送空间的需求显著增加，工业和物流物业的空置率相对较低。
宋雪涛认为，从资产质量恶化的角度来看，商业办公楼的房地产贷款风险较大，尤其是在科技行业较为活跃的地区。但另一方面，美国小银行的商业地产贷款敞口明显低于次贷危机。更重要的是，CMBS的市场规模远小于住房抵押贷款支持证券（RMBS），而且非政府发行债券的比例远低于2008年金融危机期间。因此，一般来说，商业地产领域复杂衍生品导致银行流动性危机的可能性较低。
然而，如果利率仍然很高，信贷条件的收紧导致利率风险传递给信贷风险，美国中小型银行仍有可能将流动性风险传递给房地产市场。中金海外战略分析师刘刚认为，从贷款违约率、CMBS利差上升和商业地产空置率来看，美国商业地产的整体风险是可控的。然而，小银行对商业地产贷款的敞口更大，风险敞口更高。在未来的“紧信用”过程中，中小银行的商业地产是一个“薄弱环节”。
根据FDIC提供的数据，中小银行约占美国商业房地产贷款总额的80%。一旦中小银行被迫提高流动性储备，收紧贷款，美国商业房地产将面临信贷紧缩的影响。
国泰君安国际首席经济学家周浩认为，从根本上说，判断金融风险是否会再次上升仍需要考虑经济基本面。金融风险演变为金融危机，必须叠加经济危机，即通过实体经济传递。“如果美国实体经济表现良好，商业地产的‘雷声’可能不会爆炸；但如果美国实体经济表现不佳，‘雷声爆炸’可能不仅仅是在商业地产领域。”他说。
未经数字化报网授权，严禁转载或镜像，违者必究。
特别提醒：如内容、图片、视频出现侵权问题，请发送邮箱：tousu_ts@sina.com。
风险提示：数字化报网呈现的所有信息仅作为学习分享，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。本网站所报道的文章资料、图片、数据等信息来源于互联网，仅供参考使用，相关侵权责任由信息来源第三方承担。
Copyright © 2013-2023 数字化报（数字化报商业报告）
数字化报并非新闻媒体，不提供新闻信息服务，提供商业信息服务
浙ICP备2023000407号数字化报网（杭州）信息科技有限公司 版权所有