证券日报新闻记者 王家明
伴随着大城市可以用土地资源室内空间日益减少，土地成本持续攀升，原来工业土地土地资源回报率持续下降等诸多问题逐渐闪过，工业上楼这一概念经常被提到。工业上楼又被称为“摩天大厦加工厂”、“上空工业厂房”，是提高工业土地室内空间，压实高端装备制造基石的重要途径。那样，对于这类“摩天大厦加工厂”，全国各地应当如何做优工业上楼？
“人城产”紧密结合
一般来说，工业上楼是使企业在高层住宅楼内进行工业化生产的新型产业空间模式，在不影响工业土地特性前提下，提高房屋的建筑容积率。但是，工业上楼绝对不是楼底下搬至楼顶这么简单，在其中已有着很多“妙趣”。新闻记者在北京好多个工业上楼新项目发觉，工业上楼产业园区看起来更像是综合体，这种产业园区在承重研发生产以外，还具备写字楼办公的功效。坐落于深圳宝安的大族激光全世界智能制造核心，记者看到全部产业园区远没有一般想象中的“加工厂”，而更像充满绿色的空间构成。
那样，工业上楼到底怎么“上”？
在大族激光全世界智能制造核心工厂一楼，记者看到很多净重十足的大型机器设备，很多中小型机器设备经过专业载货电梯开展运送，这些专业载货电梯的承载能力达到5吨，从而实现生产线设备与产品“一键上下楼梯”、“全方位互动传输”，并且每幢工业生产及写字楼房都配有两至三部技术专业载货电梯。
在二三楼生产线，关键放置一些大中小型生产线设备，因为净重比较轻，比较适合在高层住宅区进行生产制造，不过这样也方便邀约顾客上门服务，同楼层产品研发制造工艺可以第一时间抵达机器设备当场，与客户进行当面沟通，降低产品研发周期。在七楼办公场所，职工也仅需按一下电梯楼层按钮就可以直通生产区，但这里的设计风格也与一般的办公楼各有不同，含有更浓厚的“工业风格”，全部产业园区也更像一个日常生活生产制造一体的产业园区，产业园区还配备寝室、饭堂、商业服务、大会、多功能会议室等基础设施。
大族激光负责人还表示，归功于工业上楼方式，不但促进了企业项目研发、生产能力改造提升与产品管理提升，还进一步促进了完成 “人城产”的紧密结合。
动态管理
最近一段时间至今，深圳工业上楼脚步正在加速。3月6日，深圳市在今年的我市第一个“工业上楼”最新项目——深圳宝安燕罗智能汽车产业基地动工，建成后将提供专业产业空间36万平方，包含26.5万平方高质量低租金的生产加工产业空间。3月10日，深圳市我市第一个平方千米级“工改工”城市更新项目、工业上楼示范点产业园区——新桥镇东智能制造产业基地一期A新项目提早1月成功到顶。3月底，国内首个一百米装配式建筑“摩天大厦加工厂”——深圳坪山新能源汽车产业园一期项目将完工。
先前，深圳市还举行了“20+8”产业链2000万平方工业上楼工业厂房室内空间新项目招商大会。据统计，现阶段深圳各区一共有近72个工业上楼新项目，建设面积854.8万平方，均值建筑容积率4.2，工厂面积2306.5万平方。在其中，绝大多数项目20大高端装备制造产业园区范围之内。
值得一提的是，深圳市工业类物业管理也一直是A股市场关注热点。依据戴德梁行的信息，上年上半年度，深圳市工业类物业管理成交额就初次超过办公室类物业管理，占上半年度大宗交易规则物业类别的50%之上。有业内人士认为，深圳工业物业投资销售市场显著提高且展现工业上楼发展趋势，公司在北京购买工业物业主要目的包含开设大湾区研发基地、开设国际性对外开放对话框和打造出硬件配置核心辐射源粤港澳。
除开深圳市，中国多个地方都是在使力工业上楼。以深圳东进战略为例子，以加工制造业闻名的东莞市明确提出5年打造出5000万平方降低成本高质量快提供产业空间。
但是，有了解厂房销售市场的投入人士告诉新闻记者，工业上楼并不是工业厂房层叠，把生产流水线搬上楼梯这么简单，只是一套科学合理系统软件工程项目，因为市场中大部分开发设计行为主体掌握较浅，开发运营“尝试错误”价格也会比较高。
合一城市发展集团公司执行总裁罗宇表明，降低成本高质量产业空间将促进产业链育幼提高及招商引资工作。现阶段，深圳市工改工新项目遭遇“管控更新，市场销售难度高、摘地成本费趋高、运营模式少，经营经济账难平”等诸多问题，项目推动迟缓，工业上楼有利于做大做强一部分工改工城市更新项目，推动一批工业上楼土地整备新项目。对目前深圳市工业上楼的投入行业前景，罗宇觉得，工业上楼新项目能跑赢通胀但需做“云栖大会”，新项目务必配对中远期降低成本资产。除此之外，工业上楼新项目房租限定运营收益率，分子结构能不能干大，真分数如何做小是值得关注的难题，比如分子结构干大靠运营创新运营模式（产业服务+产业基金完成第二第三增长曲线），真分数做小务必严格控制成本控制。
世联行顶尖工改咨询顾问董极觉得，“根据以往的经验和现今现行政策，大家试着想象一下将来工业上楼可能发生的状况：最先，工业上楼依照目前规划目标顺利推进，供给与需求均衡，那样未来会出现在企业核心下每个行为主体专业分工的局势，政府部门为业主单位，房地产开发企业为代建制方，民企为技术专业园区运营企业，深圳市凭着低成本优势以虹吸现象吸引住周边地区高品质制造企业进驻；假如工业上楼销售市场供发生过度求，工业上楼实行环节中按最终目标整体规划供货造成供大于求或超前的供货，因销售市场消化吸收起步无力，甚至造成室内空间闲置和资源浪费现象。因此，动态管理是很理想的状态。工业上楼现行政策实行环节中，根据市场调节供应计划，由浅入深整体规划室内空间指标值，让土壤资源得到充分运用，但这就需要很强的展望预判能力支撑点。”
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