华润置地兰州首个超四代住宅项目——兰州润府，于6月27日正式开放实景示范区，涵盖样板间、营销中心、约33亩实景园林及约1300㎡全维会所。项目同步启动认筹，首开在即。

作为兰州城关区雁滩板块年内最受关注的改善型项目之一，兰州润府以"新加坡垂直森林"为设计蓝本，在兰州住宅市场首次引入三层立体绿化体系。在第四代住宅于全国范围内集中爆发的背景下，该项目以128%的综合得房率、6米挑高错层双露台和实景全维呈现，为兰州改善型市场提供了一个具有产品力辨识度的新样本。

一、四代住宅进入"产品力竞争"阶段

2025年被克而瑞定义为第四代住宅的"爆发年"。数据显示，2025年全国明确打造四代宅的新项目突破70个，南京、西安、苏州、合肥等城市率先形成供应规模。在重点城市，四代宅项目首开去化率平均达43%，较同期传统住宅项目去化率高出约30个百分点，部分核心项目去化率高达89%[1]。

溢价层面，据兴业证券引用克而瑞数据，核心15城40个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度约16%，相对二手房的溢价更高[2]。这一溢价能力的底层逻辑在于：四代宅以空中庭院、高赠送面积和绿色建筑理念，精准匹配了改善型客群对居住品质的升级诉求。

但进入2026年，市场出现结构性分化。克而瑞监测显示，2026年上半年多数四代宅项目去化率回落至40%左右，部分项目不足30%[1]。前期热点城市的新规项目去化率出现不同程度回调。市场信号很清晰：在四代宅供给放量之后，单纯依靠"高得房率"已难以构成竞争壁垒，项目需要在地段、配套、产品兑现力和绿色附加值上形成综合优势，才能真正撬动改善型购买力。

这一趋势与国家政策导向高度吻合。2025年全国两会期间，"好房子"首次被写入政府工作报告，明确提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的居住产品[3]。住建部《2025年绿色建筑发展报告》预测，到2026年绿色建筑将覆盖城市新建建筑的50%[4]。"十四五"规划亦明确要求2025年城镇新建建筑全面执行绿色标准[5]。从政策面看，第四代住宅正在从不计成本的"概念示范"向可复制、可落地的"市场主流"过渡。

二、新加坡垂直森林：从理念到兰州落地

兰州润府的设计母本——新加坡"垂直森林"模式，已在全球范围内被验证为高密度城市绿色人居的有效路径。

新加坡是全球少数通过立法强制推行环境可持续性的国家之一。以新加坡绿色建筑标志认证体系（Green Mark）为核心，该国设定了2030年"三个80%"目标：80%以上建筑实现绿色认证、80%以上新建项目达到超低能耗标准、建筑能耗在2005年基础上降低80%[6]。标志性项目如中心豪亚酒店，外墙覆盖天然藤蔓并设多层空中花园，绿化率高达1100%；滨海湾花园18座25-50米的"超级树"集成了光伏发电、雨水收集和垂直绿化系统，成为全球绿色建筑的地标[7]。

在住宅领域，新加坡"未来住宅计划"中的垂直森林社区，以太阳能外墙、雨水回收和智能温控系统为核心配置，实测碳排放减少60%，入住率90%，且实现租金溢价30%[6]。在中国，"垂直森林"理念已落地多个城市——从上海嵌入2000株植物、年吸收CO₂ 22吨的垂直森林项目，到成都七一城市森林花园这一全国首个第四代住宅实践[7]。

兰州润府以新加坡模式为参照，在雁滩板块构建了"地面—立面—空中"三层立体绿化体系。地面层为约33亩社区园林，由上海广亩景观操刀设计，以新加坡森系风格为基调；立面层通过建筑外墙垂直绿化，降低热岛效应和建筑能耗；空中层为户户配备的南北双向空中花园，面积约17-30㎡，奇偶层错层布局，6米挑高。这一设计使绿化从平面点缀升级为立体系统——不再是"楼间种树"，而是"建筑本身就是森林的一部分"。

据公开资料，绿色建筑在全生命周期内的运维成本较传统建筑低40%以上[6]。对于改善型购房者而言，这意味着不仅买到了"有院子的房子"，更买到了长期持有成本更低、居住体验更优的绿色资产。

三、产品力拆解：128%得房率背后的代际逻辑

兰州润府的产品参数，放在兰州在售项目的横比中，呈现出三个维度的代际优势。

第一，得房率的断层式领先。 含露台全赠送面积，项目综合得房率最高达128%，套内得房率最高达106%——在兰州目前在售项目中居首位。144㎡旗舰户型南向面宽约16.8米，实际使用面积可达约184㎡。这一产品效率的背后，是超四代住宅对传统公摊逻辑的突破：依据国标GB/T 50353-2013，露台不计入产权面积，购房者以产权面积的价格获得远超产权面积的使用空间[8]。

需要注意的是，克而瑞2026年的调研已明确指出：单纯依靠高得房率已难以撬动销量，未来热销项目需具备"核心区域+健全配套+价格实惠+装标升级"的复合优势[1]。兰州润府的产品策略并非停留在"送面积"层面，而是在得房率基础上叠加了双露台的挑高错层设计、纯T2板楼的改善型梯户比，以及下文将详述的学区确定性——构成"得房率×空间品质×配套"的三元价值公式。

第二，6米挑高错层双露台的采光解决方案。 传统四代住宅的一个核心痛点在于：上层露台对下层采光的遮挡。部分早期四代宅项目交付后，楼下住户反映"空中花园变空中天花板"。兰州润府通过奇偶层露台错开布局，使上下层露台在垂直方向上互不重叠，6米挑高有效保障了双层采光。同时，错层结构也解决了露台之间的私密性干扰问题。

第三，纯改善的产品定位。 项目为纯T2板楼（2梯2户），独立电梯厅入户，户型覆盖104㎡、126㎡、144㎡三个面积段。克而瑞数据显示，2025年全国140㎡以上产品销售占比逐年走高，180㎡以上成交占比同比增长1.5个百分点至5.3%[1]。改善型需求在成交结构中的权重提升，为类似兰州润府这样的纯改善定位项目提供了持续的需求基本盘。

四、学区确定性：改善型家庭的"压舱石"

在兰州，配建学校的品牌和规模是改善型家庭决策的核心变量之一。

兰州润府配建一只船九年一贯制学校（24班小学+12班初中）及18班省级示范幼儿园。一只船教育品牌在兰州本地具有较高的认可度，九年一贯制意味着从小学到初中的升学路径被锁定，对于注重教育确定性的家庭而言，这一配套解决了"买完房还要换学区"的长期焦虑。

从行业趋势看，配建优质学区正在成为改善型项目的"标配竞争力"。2026年上半年，兰州新房市场成交结构中，120㎡以上户型占比持续走高，其中"教育配套明确"的改善型项目去化速度明显优于配套不明确的同面积段产品。这一现象在中房网的兰州市场数据中也有印证——改善型购房者的决策排序中，"学区确定性"已跃升至与"价格"同等甚至更优先的位置[9]。

五、实景兑现力：用产品对抗观望

约1300㎡全维会所——涵盖四季花厅、下沉森谷秘境、星球学院等十二大主题空间——以及社区商业街区，均在示范区开放当日同步实景呈现。

在兰州当前以预售为主的楼市环境下，会所和商业配套通常属于开发中后段的兑现内容。华润润府此次将全维实景一次性开放，意味着开发商在预售阶段即完成了较常规操盘更大的工程投入比例。这种"提前兑现"策略，在当前的行业背景下具有双重信号：一是央企开发商的资金和工程管控能力能够支撑前置投入；二是通过实景为改善型购房者提供"所见即所得"的确定性，从而对冲市场观望情绪。

兴业证券在关于"好房子"的专题研报中也指出：在四代宅产品同质化加剧的2026年，交付力和实景兑现力正在取代概念包装，成为购房者评估项目价值的首要依据[2]。从这一角度而言，兰州润府选择以全维实景姿态入市，切中的正是改善型市场从"卖图纸"到"卖兑现"的竞争拐点。

六、雁滩板块：城关改善需求的最后窗口？

兰州市城关区作为传统核心城区，可开发净地已日趋稀缺。雁滩板块作为城关区城市东延的核心承载板块，近年来承接了城关老城区外溢的改善型需求。但从土地供应节奏看，兰州市自然资源局数据显示，2025-2026年城关区住宅用地供应持续收紧，雁滩板块的新增宅地出让已进入递减通道。

供应端的收缩与需求端的升级正在形成剪刀差。一方面，城关核心区可售新盘数量逐年减少；另一方面，城关区存量住房中房龄超过15年的老旧小区占比仍高，改善置换需求持续积累。在此背景下，雁滩板块内具备"新产品+好学区+强兑现"三重属性的项目，实际上面对的是一定程度上的供需结构性机会。

兰州润府实景示范区及全维会所现已开放，项目认筹同步进行中。

售楼处地址：兰州市城关区雁滩雁园路（导航搜索"兰州润府营销中心"）

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