◎陈佳怡
美国银行业正陷入商业地产风险的“漩涡”。
“一些银行更关注商业房地产抵押贷款的风险敞口。如果商业房地产环境恶化，这些银行将遭受更高的损失。”美联储在北京时间5月9日发布的《金融稳定报告》中警告了商业房地产风险。
事实上，在最近的第一共和银行破产案件中，美国商业地产的风险已经暴露出来。根据第一共和银行的年度报告，截至2022年底，该银行的房地产抵押贷款已经损失了193亿美元。此前，美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约事件频繁发生。
美国商业地产预期将继续恶化
一场残酷的“逆风”席卷了美国商业地产市场——在疫情和美联储加息的双重冲击下，原本被视为“优质资产”的商业地产预期持续恶化。
在这种情况下，一些CMBS已经违约，相关风险逐渐暴露。今年3月初，价值5.62亿美元的黑石CMBS违约；前不久，美国房地产巨头Brokfield的基金被曝年内再次违约，拖欠其12栋办公楼的1.614亿美元抵押贷款。
分析人士认为，美国商业地产市场正处于利率上升、信贷紧缩和债务到期的“完美风暴”之中。
“疫情期间，美联储放水，商业地产市场成为吸收过剩流动性的重要领域，美国商业地产价格迅速上涨，形成价格‘泡沫’。美联储加息周期开启后，信贷成本迅速上升，疫情后办公习惯发生变化，导致商业地产需求下降。上海金融与发展实验室主任曾刚告诉《上海证券报》，在此背景下，商业银行资产端商业地产价格下跌，加息导致债务端成本上升，银行面临较大的利率风险。
与此同时，“债务违约”可能会随之而来，因为2023年至2024年有万亿美元的商业地产贷款集中到期。国泰君安证券海外战略首席分析师戴庆表示，商业地产贷款集中到期后，再融资将面临高利率环境，底层资产价值正在萎缩，债务违约率可能会上升。
中小银行风险敞口较大
在这场“完美风暴”下，商业地产的潜在风险可能会传递到美国银行业，中小银行可能会处于“风暴中心”。
美国商业地产债务一直是金融机构账户的“隐患”，而中小银行对商业地产的风险敞口更大。
根据美联储的最新数据，截至2023年4月26日，美国所有商业银行资产端的商业地产贷款总额约为2.91万亿美元。其中，美国小银行占67.4%的6.96万亿美元；大型美国银行持有8460亿美元，约占29.1%。
随着商业地产需求的下降和银行信贷的持续收紧，中小型银行的资产收入将受到影响。曾刚表示，美联储保持高利率意味着银行负债成本高，资产端持有的商业地产收入下降，银行净息差将大幅缩小，对银行盈利能力构成严峻挑战。
将商业地产风险传递给银行业也可能加速美国经济衰退。招商证券在研究报告中表示，美国办公楼抵押贷款可能成为下一个“雷电爆炸点”。虽然类似于2008年的系统性经济危机不会爆发，但它将加速信贷紧缩，从而导致实体经济差异和衰退的可能性。
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