2020年4月，《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金》（REITs）发布试点相关工作通知，拉开了我国公募REITS发展的序幕。近三年来，REITS资产类型稳步扩大，基础体系加快建立，监管框架基本建设，逐步走出具有中国特色的REITS发展道路。近日，《上海证券报》邀请原股东、金融机构等相关方回顾公开发行REITS的发展，明确现阶段存在的困难，探讨公开发行REITS的增长潜力。

◎记者 梁银妍 何漪

原始权益人

从源头引入活水 提高产业服务能力

近三年来，从仓储物流、工业园区、高速公路到经济适用房租赁、能源、文化旅游等领域，公开发行REITS的各种投资场景层出不穷。今年3月，消费基础设施项目被纳入发行范围，REITS市场基础设施资产类型日益丰富，原股东更加多样化。从原股东的角度来看，公募REITS在基础设施领域的运作效果是什么？它发挥了什么重要作用？针对这些问题，招商蛇口董事长徐永军、华润置地董事长李欣、普洛斯资产中国联合总裁赵明琪表达了自己的观点。

底层资产聚焦重点区域产业

上海证券报：底层资产是公开发行REITS产品的核心要素。作为原股权持有人，考虑到哪些因素最初选择将项目包装成公开发行REITS？

徐永军：蛇口工业园区REIT的首个基础设施项目是万荣大厦和万海大厦，位于深圳市南山区蛇口谷工业园区。蛇口谷培育孵化了多家上市公司和新三板上市企业，实现了战略性新兴产业基地从传统工业区向领先地区发展的转型升级。

未来，随着蛇口工业园区REIT扩张，蛇口工业园区“投资、融资、建设、管理、退出”全生命周期发展模式和投融资机制将进一步建立，真正实践股票增量，融资促进投资，提高投资效率和投资水平，为园区创新产业发展提供有力支持，最终实现蛇口投资园区基础设施投资的良性循环。

李欣：华润有巢REIT的底层资产包括位于上海松江区的两个项目，都是建在R4租赁住房用地上的大型租赁社区。这两个项目依托长三角G60科技创新走廊。周边产业发展势头良好，人口长期净流入，租赁需求强劲。开业半年后，项目租赁率长期保持较高水平。

同时，华润有巢规划了一个可持续的扩张计划，初步从保险租赁项目中选择了扩张项目。相关项目达到稳定经营状态，满足监管要求后，将尽快启动扩张准备。未来，华润有巢的投资战略将重点关注一线和强大的二线城市的可扩张资产，不断提高高质量资产获取能力，为华润有巢的REIT增长提供动力。

赵明琪：在选择底层资产时，主要考虑资产位置和可接受性等因素。例如，中金普洛斯REIT首次上市的基础设施资产位于北京、广东和江苏的枢纽，周边产业基础良好，经济发达，消费能力强。同时，项目可接受性好，可辐射更广阔的市场，使项目拥有高质量的租户，运营成熟稳定，现金流来源分散，区域和行业分散度高。

近日，普洛斯REIT首次扩大并购买新的基础设施项目，正式获得批准基金变更注册。普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆三个仓储物流园区，有利于分散资产组合的区域风险，扩大普洛斯REIT持有的仓储物流园区的辐射范围，形成国家网络布局。

形成股票资产和新投资的良性循环

上海证券报：与传统的投融资工具相比，公开发行REITS回收资金如何推动新项目的投资？如何看待公开发行REITS作为资产上市平台的投融资效率？

徐永军：与传统的投融资工具相比，公开发行REITS作为资产上市平台，可以通过股权回收资金再投资，弥补项目资金不足的问题。同时，REITS是一种股权产品，可以有效降低杠杆水平，振兴股票资产规模，帮助企业实现轻资产经营的转型升级。招商蛇口将继续利用REITS振兴基础设施资产，并利用回收资金进行投资和再建设。

李欣：以租赁行业为例，公开发行REITS建立了“投资、融资、建设、管理、退货”的闭环，重建了租赁住房行业的商业模式。华润有巢基于REITS上市平台，战略转型为“行业领先的公寓资产管理”，重点关注“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资本回收和滚动投资+扩大有巢REIT和轻资产管理规模”的闭环资产管理。

赵明琪:截至目前，中金普洛斯REIT首发净回收资金已投入使用，相关项目已顺利进行。在资本市场上包装、销售、交易和流通优质项目，实现基础设施股权的上市和流通，是提高直接融资比例的非常有效的措施。普洛斯通过发行基础设施公开发行REITS，建立了一个新的资本循环平台，筹集和收回的资金继续投资于基础设施建设，不断提高工业服务能力。

提高运营管理质量和效率

上海证券报：公开发行REITS基础资产种类繁多，现金流和经营能力各不相同。如何提高基础资产的投资价值，得到投资者的认可？

徐永军：一是要保证经营管理的高效稳定，建立有效的奖惩机制，鼓励经营管理团队提高绩效。

其次，为了充分发挥发行人在积极管理和产业运营方面的优势，允许在国内公开发行REITS发展成熟后成立专门的REITS经理，允许工业方参与合资企业，加强工业方的作用，促进产业与金融的结合。

其次，在扩张方面，公开发行REITS对资产合规要求高，资产合规协调范围大，希望相关部门协调，有针对性地加强对各类发行人的支持，明确公开发行REITS产品、各类基础设施资产面临共同问题的有效解决路径和分工细节。

赵明琪：提高运营管理质量和效率是基础设施REITS资产升值的关键。从资产类型来看，普洛斯REIT属于仓储物流公开发行REITS。普洛斯致力于利用科技推动园区基础设施和产业服务的智能化、零碳化升级，帮助客户和行业降低成本，提高效率，实现数字智能低碳的可持续发展。

对于普洛斯REIT项下园区，不断提高科技赋能和零碳化运营水平，为客户和投资者创造更大价值。以零碳化操作为例，普洛斯除了大力实施清洁能源使用和部署园区屋顶光伏发电系统外，还将继续帮助节能减碳，从智能管理、能源管理和水资源管理等维度。例如，采用智能能源管理系统和园区信息管理系统，实现环境数据的即时智能控制，优化能源利用效率，不断加强水管理，采取多项节水措施，不断优化水资源利用效率，积极探索节能路径，降低能耗，减少温室气体排放。

金融机构

打造基础设施定价锚 释放经济增长的新动能

金融机构是基础设施REITS发展的重要参与者。接下来，如何改善基础设施投融资环境？金融机构应该如何深化REITS的布局方向，提高自己的能力？平安基金董事长罗春峰、深圳风险投资集团副总裁、深圳风险投资房地产基金董事长姜玉才、浙江资产管理董事长兼总经理盛建龙就这些话题进行了深入阐述。

建立全生命周期发展新模式

上海证券报：基础设施REITS的推出如何改善基础设施的投融资环境？金融机构的参与给政府和相关企业带来了哪些变化？它对经济发展有什么影响？

罗春风：自2021年6月21日上市以来，首批基础设施REITS运行平稳，得到了投资者的高度认可。

平安基金旗下平安广河REIT作为首批公募REITS之一，底层资产广河高速运营良好，累计分红4次，每10份分红14.42元。平安基金敦促运营商继续提高道路服务质量，广河高速公路在广东省公路服务质量评价中获得第八名。

基础设施REITS的推出作为股权融资工具，有利于降低宏观杠杆率和地方债务风险。平安广州广河REIT项目发行后，广州交易集团资产负债率从68%降至63%，融资贷款空间增加近200亿元。

基础设施REITS是我国投融资机制改革的重大金融创新，在机构、个人基金和国家重大基础设施战略之间建立了平稳的资本流动渠道。基础设施REITS将有助于基础设施投资，促进经济发展。

蒋玉才：基础设施REITS的推出，在很大程度上改善了基础设施的投融资环境，创造了基础设施资产定价的“锚”。

一方面，有利于拓宽资产退出渠道，促进基础设施资产形成“募集、投资、管理、退出”全生命周期发展的新模式，吸引更多社会资产参与基础设施投资建设。

另一方面，有利于促进基础设施投资形成标准化标准，促进基金发行人加强经营管理能力，提高发行成功率和项目回报。同时，基础设施REITS将根据透明的信息披露要求，对基金经理和运营管理机构进行外部监督，促进建立更加精细和市场化的运营管理机制。

盛建龙：企业通过发行基础设施REITS振兴股票资产，以股权形式引入保险、金融管理、公共投资等资本，提前返还资金，为再融资和再投资提供条件，提高企业运营效率。

在发行基础设施REITS的过程中，原股权持有人可能会在一级市场和二级市场增加估值，从而降低融资成本。

多种因素促进REITS的发展

上海证券报:促进金融机构积极参与基础设施REITS发展的因素有哪些？金融机构做了哪些部署？

罗春风：主要有三个因素：一是政策支持，基础设施REITS是中国投融资机制的重大创新，是实践金融服务实体经济的重要措施；二是市场规模巨大，基础设施资产类型丰富，未来市场规模可能超过万亿；三是可以丰富风险投资渠道，基础设施REITS的产品特点与保险基金“长期投资、价值投资”的概念非常匹配，参与公募REITS有利于为保险资金提供长期优质的基础设施资产。

基于平安集团的综合财务优势，平安基金不断提高获取优质资产的能力。储备项目涵盖经济适用房租赁、工业园区、高速公路、市政供热、仓储物流、污水处理等项目，并积极布局百货公司、购物中心、农贸市场等项目。

姜玉才：深圳风险投资在REITS金融创新领域有很多行动。早在2017年，深圳风险投资就与国际资产管理机构黑石集团成立了深圳风险投资房地产基金。2020年，在公共基金红土创新基金的基础上，成立了REITS专业公司深圳风险投资红土资产管理公司，继续研究和促进REITS金融创新。

未来，深圳风险投资将做大做强REITS+产业链，布局基础设施私募股权基金(即Pre-REITS基金)、类REITS和公募REITS，积极参与多层次REITS市场建设，开辟基础设施项目全生命周期发展新模式。

盛建龙：促进金融机构参与REITS发展的两个因素：一是市场机遇，我国基础设施领域有大量高质量的股票资产，为REITS业务提供了巨大的基础资产池；二是自身优势，浙江证券支持浙江交易集团，拥有高质量的高速公路资源，2019年浙江资产管理发行了国内首个基础设施REITS中联基金-浙江资产管理-杭州回族高速资产支持专项计划，在基础设施项目运营管理方面积累了丰富的经验，成为全国首批基础设施公开发行REITS试点机构之一。

加强专业能力建设

上海证券报：金融机构需要从哪些方面提高自身能力，更好地促进基础设施REITS的发展，提高金融服务实体经济的效率？

罗春风：一是坚持长期主义。目前，REITS正处于深化发展的时期。金融机构应具有“独创性”的精神，敬畏市场，坚持基本资产质量，从根本上保护投资者的利益，保持稳定。

二是提高底层资产的运营能力。REITS是IPO、公募基金管理人建立专业的运营团队，保持市场竞争力，真正实现资产管理和资本运营的集合。

三是构建基础设施REITS产业链。除上市融资外，REITS还逐步衍生资产培育、REITS发行、Pre-在REITS资产并购等产业链中，公募基金必须进一步提高综合金融能力和资源整合能力。

江玉才：一是提高基础设施行业的研究能力。基础设施REITS试点涵盖物流仓储、经济适用房租赁、工业园区、消费基础设施、交通、能源来源、新的基础设施和其他行业。金融机构应继续深化行业研究，充分挖掘项目的商业价值，扩大项目的收入来源，严格控制资产质量，不断提高REITS产品的市场价值。

二是不断提高项目运营管理能力。金融机构应加强项目运营管理，有机统一项目的公共经济属性，确保基础设施REITS市场的稳定健康发展。金融机构还应提高经营管理能力，履行对经营管理机构的监督、约束和激励作用，依法创新经营模式，科学合理地制定经营计划，更新和维护基础资产，确保项目经营和收入的可持续性。

三是强风险控制。第一，在资产筛选阶段，确保筛选项目合法合规，收入持续稳定，严格控制资产质量，完善固定资产投资管理程序，实施资产转让程序，建立相关交易和利益冲突风险防治机制，进一步实施项目合规性和收入持续稳定；第三，在持续管理阶段，建立风险控制机制，防范绩效风险、基础设施项目运营风险、利益转移和内部控制风险，加强对资本账户和资本流动的监督管理，确保符合法律、法规和有关协议。

盛建龙：金融机构必须提高基础资产的评价和管理能力，做好投资前调整、投资运营和投资后管理，建立专业的项目运营团队，确保公共REITS的稳定运行；设计资产剥离多层次交易结构，提前进行财务、资本、税务规划，合理处理会计估值，提高创新产品设计能力；建立完善的发行机制和风险控制体系，协调战略配售、线下、线上发行等环节，做好REITS定价、发行和上市工作。