（上接17版)

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公司2022年房地产销售业务毛利率同比下降，主要是宝山项目毛利率低，结转收入高。公司预计未来房地产销售业务毛利率不会大幅下降。

2)物业管理服务毛利率

公司2022年及2021年物业管理服务收入及毛利如下：

单位：万元

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公司经营的物业管理项目主要集中在上海。受外部环境影响，2022年部分月份物业管理服务成本集中在短期内，毛利率下降。2022年物业管理服务成本上升的主要因素如下:

单位：万元

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排除上述成本变化的影响后，公司2022年物业管理服务毛利率约为11.07%，较2021年下降0.33个百分点，预计未来物业管理服务毛利率不会大幅下降。

同行业比较:

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3)房地产租赁毛利率

单位：万元

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公司2022年房地产租赁毛利率下降的主要原因是房地产租赁收入同比下降，公司作为上海当地国有企业，积极响应上海国有资产监督管理委员会关于上海国有企业减少小企业和个体工商住房租金实施细则（上海国有资产监督管理委员会[2022]号。1)等相关文件号召，制定小企业和个体工商住房租金实施细则，参观实际情况，确定租金减免计划，涉及小微企业、个体工商户等218户，租金减免面积约13.6万平方米，2022年租金减免约6500万元。

排除上述影响后，公司2022年房地产租赁毛利率约为57.13%，较2021年上升3.04个百分点，预计未来房地产租赁毛利率不会大幅下降。

同行业比较:

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4.准备库存价格下跌。年度报告显示，截至2022年底，公司存货账面余额为158.88亿元，主要为房地产，其中开发成本和开发产品分别为51.10亿元和104.94亿元，分别为1.66亿元和10.23亿元，分别为3.25%和9.75%。青岛啤酒城(期末余额26.16亿元)等具体项目、上海上湾(期末余额10.69亿元)等开工时间已超过10年未竣工，长沙丰盛时代大厦(期末余额4.75亿元)、成都海上海(期末余额1.76亿元)已建成，但5年以上未售出。

请公司：

(1)结合自身的经营策略和库存构成，说明库存余额大、周转天数长的原因和合理性，补充说明公司近三年主要库存项目的去化情况；请年审会计师就问题(1)发表意见。

公司回复：

1)公司期末库存构成

截至2022年12月31日，公司期末存货账面价值144.41亿元，其开发成本及产品开发如下：

单位：亿元

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公司开发项目主要位于上海、泉州、苏州、青岛等城市，包括商品房、经济适用房、商业等。2022年底具体情况如下:

单位：亿元

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2)项目开工时间长但尚未竣工的情况

公司部分开发项目采用统一征地、分期开发的经营模式，因此部分项目从一期开发到全部开发完成周期较长，其中：

① 青岛﹒啤酒城项目由公司控股子公司(青岛)投资开发有限公司开发运营，采用分期开发模式。截至2022年12月31日，青岛﹒啤酒城项目开发成本余额26.16亿元，是青岛国际啤酒城改造项目，其中T1T2楼总建筑面积21.2万元㎡，该项目由两座201.8m高度的塔楼和裙房组成，自2018年取得施工许可证后开始施工，预计2023年竣工，其中T2已实现全销售，预售金额约25.7亿元。

②上海青浦﹒该项目位于上海市青浦区朱家角镇，由公司控股子公司上海丰泽地产有限公司开发运营，采用分期开发模式。截至2022年12月31日，上海青浦﹒海上湾项目开发成本余额为10.69亿元，是海上湾第五期。自2019年取得施工许可证开工建设以来，预计2023年竣工，2022年签约金额约26.66亿元。

③该项目位于上海市青浦区朱家角镇，由公司控股子公司上海丰茂房地产有限公司开发运营，位于上海市青浦区朱家角镇。截至2022年12月31日，项目开发成本余额为7.30亿元，主要是上海丰茂房地产有限公司持有青浦朱家角D2地块，土地面积约34.92万平方米，规划面积约17.46万平方米。青浦区政府调整规划后，该地块目前正在重新定位规划。预计项目第一期开发投资约35亿元。

3)部分竣工时间较长的开发产品

① 长沙丰盛大厦项目

长沙丰盛大厦由湖南丰盛房地产开发有限公司控股子公司开发，位于湖南省长沙芙蓉区，近五一大道和湘江，商业住宅形式，其中1-3层为商业裙楼，4层为办公室，5-31层为住宅。截至2022年12月31日，项目开发产品账面余额为4.76亿元，存货降价准备为0.92亿元，账面价值为3.84亿元，其中住宅单位成本约为13.274元/ m2，商业单位成本约为18元，464元/ m2，办公单位成本约9，932元/ m2。由于外部环境的影响，该项目的商业和办公市场存量较大，需求较小，长沙目前实行住宅限购（家庭限购） 2 设置)，目前项目主要存量为小面积住宅和部分业务，难以满足客户首次购房或改善需求。因此，项目首先通过租赁精装修房屋来振兴资金，以改善现状。

② 成都海上海项目

成都上海项目由公司控股子公司成都上实房地产有限公司开发，位于四川省成都市成华区，商品房+社区商业。截至2022年12月31日，本项目开发产品账面余额为1.76亿元，存货降价为0.15亿元，账面价值为1.61亿元。期末开发产品主要约4、300m2商业，约1000个停车位。项目位于非中心热点地区，属于刚性需求房地产，意向客户群购买意向不强，项目公司采用租赁销售，通过租赁推广销售，但由于实际使用不便、面积过大、商业市场低迷，停车位受平台地形限制，个别建筑不能直接到车库需要绕道等因素。

4)公司近三年的去化情况

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注：在建项目为分期开发的最后两个（T1/T2），计划于23年5月竣工。目前，T2已收取22年整体销售预收款，不符合收入确认条件；T1未来将作为五星级酒店的投资性房地产。

由于青岛项目尚未完成，没有准确的测绘面积，销售面积取自项目施工许可证上的地面建筑面积。去化面积摘自《合作意向协议》约定的交易标的T2整栋建筑的预测绘面积。

T1楼计划于2023年4月竣工，并于年中交付酒店试运营。

5)存货周转率及同行业比较情况

与同行业相比，公司不同项目的库存周转天数在200-600天之间，如下：

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年审会计师核查意见：

会计师对本报告期内开发的主要项目进行实地检查，了解进展情况。会计师分别对开发成本和开发产品进行了审计程序。为了确定余额构成和整体合理性，会计师对开发成本各项目的余额进行了分析性审查。对于产品开发，根据报告期内的房地产销售数据，审查结转到营业成本金额的正确性，检查合同的真实性和完整性，确认产品开发符合规划要求。

经核实，年审会计师未发现公司上述回复中与财务报告相关的信息与年审会计师在审计过程中获得的信息在主要方面不一致。

（2）结合房地产行业监管政策、项目所在地区及周边地区可比房地产价格变化、销售分散、主要项目初始投资成本和减值测试，说明报告期内各项目库存价格下跌准备是否充分合理；请年度审计会计师就问题（2）发表意见。

公司回复：

公司报告期末开发产品和开发成本相关项目主要位于上海、苏州、青岛、泉州、长沙、成都、重庆等地区，公司在充分评价宏观经济环境、房地产监管政策、项目政府相关监管政策和措施的基础上，综合考虑房地产开发项目总成本、营销成本、税收和房地产项目本身的具体因素，同时参考住宅、商业、酒店、停车位、办公楼等不同形式产品的市场价格，预测预期销售金额，将预期净值与账面价值进行比较，并进行库存减值试验，根据试验情况，确实存在相应的库存价格下跌准备。

截至2022年12月31日，公司账面的主要开发成本及产品开发如下：

单位：亿元

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注：根据《企业会计准则》的相关要求，公司期末存货可变现金额按预期销售金额减去估计成本、估计销售费用及相关税费后计算。

预计销售金额是根据每个项目的具体情况确定的销售金额（1)已签订预售合同，(2）尚未签订预售合同，并根据房地产项目在类似地区的销售单价确定。

公司期末库存包括住宅房地产和商业房地产。根据2022年12月70个大中城市新建商品房销售价格指数，总体呈现稳定复苏趋势。以商品房所在城市价格走势为参考，预计公司住宅房地产和商业房地产近期不会出现重大减值迹象。

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综上所述，公司对库存进行了库存减值测试，并按照可变现净值和账面价值较低的方法，充分、公平、全面地提取了相应的库存降价准备，符合会计谨慎的原则。

年审会计师核查意见：

对于库存，我们对开发成本和开发产品进行了审计程序。为了确定余额构成和整体合理性，我们对开发成本各项目的余额进行了分析性审查。对于产品开发，根据报告期内的房地产销售数据，审查结转到营业成本金额的正确性，检查合同的真实性和完整性，确认产品开发符合规划要求。同时，我们检查库存的期后价格是否低于原成本或明显低于报告期。

此外，我们将库存可变现净值的评估确定为关键审计事项，并实施了相关审计工作，包括：

1、评价各库存项目建设等成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性，编制和监督管理预算，预测；

2、了解公司房地产项目所在城市的房地产监管政策；

3、对房地产项目进行抽样，检查截至资产负债表日期的实际开发成本，并询问项目实际开发进度和最近项目预算反映的项目预期总成本；

4、检查公司库存可实现净值估计，包括预期销售价格、销售所需销售费用及相关税费，与项目相关销售计划、实际交易数据和类似市场数据进行比较，并结合项目所在城市房地产市场调控政策和项目业态实际情况进行分析；

5、检查房地产项目可变现净值的计算流程和会计处理情况，评估是否按照公司会计政策执行；分析资产负债表日存货可变现净值是否低于账面价值。

基于我们实施的审计程序，我们认为报告期内各项目存货价格下跌的准备充分合理。

(3)结合当地房地产调控政策、市场需求等因素，说明公司后续的去化及相关销售安排。

公司回复：

1. 上述青岛国际啤酒城项目和上海青浦海上湾项目为分期滚动开发项目。后续公司将继续按照当地房地产销售政策制定的开发销售计划，继续实施开发计划、匹配项目建设周期安排和销售计划；

2. 上述已建成的长沙项目的待售产品为小面积住宅和商店。受住宅购买限制的影响，小面积住宅产品无法满足过去两年长沙房地产市场的强劲改善需求。充分评估房地产地方政府出台的相关监管政策和措施在影响公司预期销售形势的基础上，综合考虑开发总成本、营销成本、税收和长沙项目本身的具体因素，参照周边住宅、商业产品的市场价格，以现金回收为原则，加快长沙项目的市场准备，第二季度完成空白房屋销售价格记录和推广。

3. 上述已建成并有库存的成都项目待售产品为店铺和停车位。库存店和停车位位置相对较差，户型面积大且不规则，影响尾盘去货化。为促进停车位销售，公司采用未售出的产权停车位安装停车位锁、停车位月租金上涨、租赁停车位业主到租赁销售中心签订停车位租赁协议，不固定停车位号码，以提高业主的购买需求和动力；同时帮助业主购买停车位出租停车位，提高停车位价值。店铺将继续以租售带动人气，积极寻找有资源的中介渠道拓展客户，盘活股票。

特此公告。

上海工业发展有限公司

二〇二三年五月十二日