证券代码：000031证券简称：大悦城公示序号：2023-007

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大悦城控股集团股份有限公司（下称“企业”或“我们公司”）于近日接到深圳交易所《关于对大悦城控股集团股份有限公司的关注函》（公司部关注函〔2023〕第144号，下称“关注函”），企业对关注函所涉及有关问题用心审查和核实，同时向深圳交易所展开了书面回复，现就回复函具体内容公告如下：

难题1：你公司2022年前三季度收益同比增长12.33%，纯利润及扣非后净利润分别是9,064.94万余元、4,232.8万余元，同比分别降低91.88%、96.17%。你公司2022年预估销售业绩由盈转亏且超大金额亏本。麻烦你企业融合所在市场环境、公司经营状况等，是因为你业绩由盈转亏且亏本都集中在第四季度的主要原因，收入与纯利润变化趋势不一致的合理化。

企业回应：

一、业绩由盈转亏且亏本都集中在第四季度的主要原因

2022年，房地产业处在高度调节环节，市场供需两边遭遇冲击工作压力，全年度房地产开发投资额同比减少10%1，商品房销售额同比减少26.7%2，在其中百强房企全年度营销额同比减少41.6%3，销售市场整体承受压力。根据我国房地产指数系统软件千店物价指数资料显示，2022年千店新创建及二手住宅价钱总计都由涨转跌，为相隔7年再次发生本年度下挫。

1中国统计局数据信息

2中国统计局数据信息

3克而瑞研究核心数据信息

信息来源：中指数据CREIS

由图中能够得知，从2022年中逐渐，尽管宏观调控政策不断比较宽松，但市场预测依然走低，第四季度房价下降力度增加。业绩在前三季度赢利，第四季度造成超大金额亏本的重要原因如下所示：

（1）受房产市场价钱下滑及结算周期转变危害，企业第四季度低利润率清算新项目占有率提升。企业第四季度利润率大约为18%，较前三季度毛利率下降约10%。

（2）2022年国家对房地产销售市场供应端现行政策优化提升，且自2022年中至今市场供给国家扶持政策持续颁布，因为市场整体销售并没有出现明显改善，市场预测仍较不景气，尤其是第四季度房子价格发生明显下降。为了应对市场下行的不良影响，企业主动调节营销策略，战略提升库存结构，加速资本资金周转资金回笼，在新营销策略下预估部分项目发生资产减值征兆，经公司基本评定，报告期计提资产减值准备约15亿人民币，实际资产减值状况参照难题二的回应。

（3）第四季度企业投资的联合营公司亦因房地产业市场下行、新项目去化方法受限制等因素影响亏损，对企业构成了投资损失。

二、收入与纯利润变化趋势不一致剖析

企业2022年前三季度收益同比增长12.33%，纯利润及归母净利同比减少，收入与纯利润变化趋势不一致关键包括以下缘故：

1、因租金减免造成毛利率下降。2022年前三季度主营业务收入同比增长了12.33%，毛利率下降了3％，主要因素系企业主动担负央企责任，为中小企业纾困解难，对协作商家开展租金减免。

2、2022年前三季度结利工程中，企业均值利益占有率降低，导致市场销售型业务2022年前三季度归母净利较2021年前三季度归母净利同比下降。

综上所述，之上原因造成企业收入与纯利润变化趋势不一致。

难题2：年报披露时间表明，你企业因计提资产减值损害造成业绩亏本。麻烦你公司说明计提资产减值损害涉及到的实际财产及项目情况，关键减值测试全过程，包含关键假定及关键主要参数选择等状况，是不是和之前年度存在一定差别，资产减值准备记提是不是充足有效，存不存在都集中在当年度记提超大金额资产减值准备的情况。

企业回应：

企业根据谨慎原则对有资产减值征兆的各种财产经测试后计提减值准备，2022年度计提资产减值损害涉及到的财产大多为库存商品，具体说明如下所示：

企业依照《企业会计准则第1号—存货》的有关规定，在负债表日，库存商品选用成本和可变现净值孰低开展计量检定。其功可变现净值小于成本费时，计提存货跌价提前准备。在确认库存商品可变现净值时，对关键假定和关键参数参考标准是：

1、针对已完工的生产产品，公司采用预估市场价格减掉各项费用及税费金额明确；

2、针对在建的项目成本，企业依照预估开发设计竣工后的市场价格减掉可能至竣工即将产生成本、各项费用及税费金额明确；

3、预估市场价区分为售出未结转收入及未售一部分，售出未结转收入一部分应用具体签订额度明确预估市场价格，未售一部分参考此项目最近市场销售平均价、周边楼盘同行业交易量市场价、本地房地产市场价格走势同时结合新项目自身定位、质量及销售工作计划综合性明确预估市场价格；

4、依照成本计划、合约规划、重要节点规划等动态性编写新项目可能总投成本费。

由于企业所在市场环境，2022年末公司管理人员根据谨慎原则依照政府会计准则的需求记提了约15亿的资产减值准备，涉及到成都市、武汉市、河北张家口、青岛等城市商业房产或住宅类商品。

商业房产产品计提减值关键因热度不够，为加快去化商业房产商品回款，公司采用以价换量的形式进行市场销售；住宅类商品受新项目所在地新冠疫情监管、行业竞争、部位等因素影响，投资需求变弱，当地客户资源需求不足，量价齐跌，企业参照周边楼盘同行业及最近具体交易量市场价，对发生资产减值征兆项目进行测试后分辨将来可变现净值并相对应计提减值。公司已经聘用单独第三方评估部门对发生资产减值征兆项目进行评价，存货减值数据信息最后以公司年度报告公布为标准。减值计提额度前五名新项目如下所示：

新项目A：坐落于四川省成都市，包含住房，花园洋房，商业服务等几种商圈。2022年成都市零售物业市场因疫情影响导致交易不景气，销售市场出租率上涨，房租下降，造成商业房产销售市场成交价逐渐降低。融合本项目自身的情况，参照附近类似商业产品具体成交均价，本项目上存在资产减值征兆的商业业态综合性均值市场价预计为18,122.34元/㎡。依据成本费用、预估税费与各项费用计算，有关商圈单方面成本费预计为33,116.60元/㎡，计算后预估计提存货跌价提前准备2.97亿人民币。

新项目B：坐落于湖北武汉，包括住房、公寓楼、商业服务等几种商圈。2022年后半年至今，武汉房地产销售市场身体情况没有达到预估，新项目地理位置处在大城市远郊区，累加疫情冲击，市场价格持续下滑。融合本项目情况，参照周边楼盘同行业具体成交均价，本项目上存在资产减值征兆的商圈综合性均值市场价预计为9,011元/㎡。依据成本费用、预估税费与各项费用计算，有关商圈单方面成本费预计为9,752.59元/㎡，计算后预估计提存货跌价提前准备2.05亿人民币。

新项目C：坐落于河北省张家口市，新项目包括住房及商业。2022年后半年至今，由于疫情不断监管危害，本地房地产业比较不景气，房产销售处在停滞不前情况，身体情况没有达到预估。企业参照周边楼盘同行业具体成交均价，本项目存有资产减值征兆的商圈综合性均值市场价预计为8,892.32元/㎡。依据成本费用、预估税费与各项费用计算，有关商圈单方面成本费预计为9,631.95元/㎡，计算后预估计提存货跌价提前准备1.49亿人民币。

新项目D：坐落于四川省成都市，在其中1号地为叠拼别墅和独栋别墅产品，周边楼盘无同行业，在区域单台总价格比较高，去化速度比较迟缓。参照本项目历史时间成交价，根据企业对于未来市场预测等多种因素，本项目上存在资产减值征兆的商圈综合性均值市场价预计为26,797.13元/㎡。依据成本费用、预估税费与各项费用计算，有关商圈单方面成本费预计为28,608.09元/㎡，计算后预估计提存货跌价提前准备1.36亿人民币。

新项目E：坐落于山东省青岛，为公寓项目。此项目所在地在2022年逐渐展现出销售市场供大于求、去化周期增加、成交价不断下降的趋势,附近公寓楼竞争对手自2022年后半年至今市场价格均明显下降。融合本项目情况，参照周边楼盘同行业具体成交均价，本项目均值市场价预计为13,542.29元/㎡。依据成本费用、预估税费与各项费用计算，单方面成本费预计为19,960.08元/㎡，计算后预估计提存货跌价提前准备1.22亿人民币。

企业于各负债表日均会根据政府会计准则有关规定以及公司一贯的会计制度融合各开发规划所在市场情况以及企业的营销策略分辨新项目存不存在资产减值征兆然后进行减值测试，计算汇报本期资产减值准备状况。在2021年度，企业对于天津市、北京市、江门市等多个地区的11个重点记提了19.56亿人民币资产减值准备，2021年末资产减值准备账户余额30.74亿人民币。

2022年度企业计提资产减值准备根据的会计制度、减值测试全过程包含关键假定及关键参数选择方式都与之前年度保持一致，报告期的财产减值准备计提充足有效，不会有都集中在报告期记提超大金额资产减值损失的情况。

特此公告。

大悦城控股集团股份有限公司股东会

二二三年二月十六日