证券代码：600077证券简称：宋都股份公示序号：临2023-010

本公司董事会及整体执行董事确保本公告内容不存在什么虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对内容的真实性、准确性完好性担负某些及法律责任。

宋都伟业项目投资有限责任公司（下称“我们公司”或“企业”）于2023年1月30日收到上海交易所《关于宋都股份业绩预告相关事项的问询函》（下称“问询函”，详细企业公布的2023-003号公告），公司在2023年2月14日公布了《关于部分回复上海证券交易所问询函的公告》，现就剩下问题一回应如下所示。此次回应后，企业已经完成《问询函》的所有回应公布。

一、年报披露时间表明，企业2022年亏本主要由于对在建项目计提减值及存货跌价损失，全年度亏本较前三季度纯利润净亏损1.47亿人民币大幅上升。请企业：（1）融合房地产行业的推进情况，表明企业2022年第四季度发生超大金额亏本的具体原因及合理化；（2）按资产类别补充披露在建项目、库存商品等资产减值准备清单、资产减值确定根据、计算步骤等，表明有关账务处理是否满足《企业会计准则》的相关规定；（3）表明存不存在2022年度集中化超大金额计提资产减值准备的情况，之前年度减值准备计提是不是充足有效。

回应：

（1）融合房地产行业的推进情况，表明企业2022年第四季度发生超大金额亏本的具体原因及合理化。

企业2022年度发生超大金额亏本主要受市场竞争格局的波动和有关政策影响，企业一部分房产项目发生可销售值降低或项目实施成本增加造成新项目可变现净值小于账目库存商品进而计提存货跌价精心准备的状况，此外一部分配建房产项目依据获得租赁备案价钱确定的可收回金额小于账面成本进而计提资产减值损害。

1、存货跌价

截至2022年12月31日，逐一列报企业合并范围之内项目情况：

企业：万余元

注：①舟山海语中国东方新项目具体市场价格高过备案价格，系依据一房一户，具体市场销售比较多的是价钱比较高的楼盘。

②南京市柏悦府新项目具体市场价格高过备案价格，系依据一房一户，具体市场销售比较多的是价钱比较高的楼盘。

③绍兴市金柯商汇因新项目获得比较早，住房也市场销售结束，去化价格仅是铺面数据信息。

由以上得知，企业对富阳市瀚悦宸邸等九个房产项目记提了资产减值准备，在其中今天记提超大金额资产减值准备项目有杭州临安望青府、杭州临安鸿鹄府、富阳市沁悦宸轩、富阳市瀚悦宸邸新项目，各自计提金额为12,106万余元、14,094万余元、22,495万余元、19,833万余元（计提金额的计算全过程详细本公告第七页），该四个新项目土地均于2021年5月竞价获得。

今天记提超大金额资产减值准备项目主要因素为受2022年度房地产业起伏危害，房地产业区域性差异很大，2022年该四新项目蓄客状况不太理想，新项目项目进度亦有所放缓，在其中杭州临安新项目房地产业长期存在打折优惠特惠状况，富阳市新项目房地产业也存在一定的营销折扣优惠，且预估短时间修复不容易，充分考虑低市场销售去化及资本成本，计算以上工程项目的可变现净值小于库存商品账面成本进而记提相对应存货跌价损失。

今天计提存货跌价精心准备的剩下五个新项目主要因素为一部分建设中的项目或竣工项目因领域危害，去化状况大跳水造成项目费用、资本化利息提升或部分商圈（如停车位）具体市场销售价格降低造成库存商品可变现净值小于库存商品账面成本进而计提存货跌价提前准备。

剩下未计提存货跌价工程中，A.杭州市望林府新项目、杭州市济宸府新项目、深圳称心铭著新项目预售时间比较早且预购比例高，比较好的控制住了项目进度和项目成本，截止到资产负债表日，该等特色库存商品可变向基金净值高过账面成本，不用计提存货跌价提前准备。B.舟山海语中国东方新项目、奉化市泉溪宸院新项目、宣城宛陵荟翠新项目、南宁江宸合悦新项目去化较低，但是该等特色土地资源成本低或预售备案价比较高，促使由于该等特色尽管去化率较低，但未来企业依然存在盈利空间去提升营销方案来提高销售率，截止到资产负债表日，该等特色库存商品可变向基金净值高过账面成本，不用计提存货跌价提前准备。C.项目完工工程中，杭州市麓宸府、称心春江一期、称心春江二期、新界、巢湖称心湘江、蓝郡国际性一期、逸景澜庭新项目去化比较高，成本费主要系小区业主并未拿房造成。阳光国际、金柯商汇、东门外新世界、印象西湖、蓝郡国际性二期等特色尽管去化小于90%，但是由于新项目获得时长比较早，成本费较低。截止到资产负债表日，该等特色库存商品可变向基金净值高过账面成本，不用计提存货跌价提前准备。

综上所述，企业在考虑新项目资产减值准备的记提充足并具备合理化。

2、房地产业配建新项目

2017年3月逐渐，杭州土地交易政策实施“限土地价格，竞自持”新土地竞拍规则，即出让土地资源设置土地资源限制价钱，盈率做到70%时锁住指导价，转到竞报配建占比。此次计提减值准备的配建房地产即在上述情况土地拍卖标准下拍得土地而需要研发的相对应物业管理，具体如下分公司杭州市澜都房地产开发有限公司(下称澜都房地产)研发的称心春江二期配建住房房产项目，截止到2022年12月31日，配建房地产账面净值20,260万余元（没经财务审计），因为配建房地产做为单一产权年限申办不动产权，不能切分备案，并且在不动产登记证书里注记“不可切分、市场销售、出让”，公司拥有期限与土地出让年限一致，企业配建房地产依照目前现行政策没法对外开放出让售卖，只能用于对外开放租赁。2022年7月，称心春江二期配建房产项目已经取得房屋租赁备案证明和房屋产权证，故企业以租赁备案价格是基本在未来房租等现金流折现率做为可收回金额，将小于其账面成本的差值计提减值准备。

3、信用减值损失

今天独立记提信用减值损失的系应收款合伙制企业贵港市小龙置业有限公司（下称贵港市小龙）账款，贵港市小龙为公司和广西省大多数集团有限公司、龙浩集团有限责任公司联合开发的建筑项目，现阶段仍然处于新建环节，因为研发需求，早期企业对贵港市小龙内容进行财务资助18,954万余元，截至2022年12月31日，贵港市小龙还未完全偿还企业花费的财务资助账款。由于受房地产业起伏危害，贵港市小龙研发的项目销售欠佳且预计短期内没法扭曲，故贵港市小龙并对开发规划记提相对应存货跌价损失，可能会导致贵港市小龙2022年度财务报告发生超大金额亏本，相对应企业对贵港市小龙所拥有的资产总额也出现了亏损，因而，公司根据其具有贵港市小龙的资产总额最先并对升值空间降至零，并且对企业应收款贵港市小龙的应收账款记提相对应信用减值损失。

（2）按资产类别补充披露在建项目、库存商品等资产减值准备清单、资产减值确定根据、计算步骤等，表明有关账务处理是否满足《企业会计准则》的相关规定。

1、在建项目资产减值准备

在建项目资产减值为称心春江二期项目配建房地产，因为该配建房地产竣工后还需进一步室内装修，故在工程配建房地产竣工后转到在建项目计算。

依据配建房产特点，其资产减值的有关账务处理可用《企业会计准则——资产减值》。由于公司配建房地产依照目前现行政策没法对外开放出让售卖，方案将来暂用以对外开放租赁。2022年7月，称心春江二期配建房产项目已经取得房屋租赁备案证明和房屋产权证，故公司根据一惯性力标准对于该配建租用房地产开展减值测试，以在未来房租等现金流折现率做为可收回金额，将小于其账面成本的差值计提减值准备。实际资产减值测试的实际全过程如下所示：

1)具体测试标准及主要参数

企业配建租用房产可收回金额为相对应资产组在未来现金流的折现率或是投资性房地产减掉处置费用的净收益的孰高者。依据杭州土地交易现行政策和相关租用实施细则，配建租用房地产只能用于对外开放租赁，没法用以市场销售，所以就让财产在未来现金流的折现率作为可收回金额确定的方式。此次按盈利期有时限（土地使用权证年限为准）进行计算配建房产将来净现金流量折现率。所采用的计算公式：

在其中：P—将来净现金流量折现率；

Rt—将来第t个盈利期预估净现金流；

r—贴现率。

①净现金流的明确

A配建房产年净现金流

年净现金流=租金全年收入(未税）-年经营成本费

B配建房地产租金全年收入

此次减值测试针对配建房地产第一年租金依照在市住保房产部门备案租赁计划方案明确，之后年度的租金价格依据杭州历史时间相近物业租金价格的年增长率给予明确，将来租金价格增长至配建房地产收益率做到社会发展均值投资报酬率后实现平稳。

C配建房地产年经营成本费

配建房地产年经营成本费包含管理费用、维护保养费、保险费用、土地税、房地产税、应交税费。

②盈利期限

盈利时限依据土地资源剩下使用期限明确。

③贴现率

根据对无风险报酬率与风险报酬率（主要是通过对创业风险的赔偿、对管理负担的赔偿、对欠缺流动性赔偿、某些要素的赔偿及便于完成融资带来的好处等相关因素）的分析综合定为6%。

2)检测结果

企业称心春江二期项目依据房租等现金流量现值折现率与账面成本较为，存有资产减值状况：

企业：万余元

2、资产减值准备

依据《企业会计准则——存货》的有关规定，资产负债表日，库存商品理应按照成本和可变现净值孰低计量，存货的成本高过其可变现净值的，理应计提存货跌价提前准备，计入。可变现净值的特点体现为库存商品的在未来净现金流量，而非库存商品的售价或总价合同。公司预估销售业务库存商品现金流，可能并不相当于存货的可变现净值。库存商品在销售过程中可能出现的营业费用和相关费用，及其为了达到预订可销售状态还会发

生生产成本等有关开支，组成现金流入的抵扣新项目。不一样库存商品可变现净值的明确：

①成品、产品和用以售卖的材料及立即用以售卖的产品库存商品，在正常生产运营过程中，理应以这个库存商品的预估市场价减掉可能的营业费用和相关费用后金额，确认其可变现净值。

②必须经过加工的原材料库存商品，在正常生产运营过程中，应该以所生产的成品的预估市场价减掉至竣工时可能即将产生成本、可能的营业费用和相关费用后金额，确认其可变现净值。

③资产负债表日，同一项库存商品中一部分有合同价格承诺、其余部分不会有合同价格的，理应各自确认其可变现净值，并与其相对应成本费进行对比，各自明确资产减值准备的记提或转到金额。

企业存货核算以项目为基准，已竣工项目列生产产品、研发流程新项目列项目成本，在其中新项目又分为已预购部分未预购一部分，一部分开发规划还存在着配建一部分。存货跌价检测以项目为基准，将项目的可变现净值与账目存货的成本较为，如新项目可变现净值低于账目存货的成本，则按照差值计提存货跌价损害。实际可变现净值的具体做法：

1)生产产品

依据《企业会计准则-存货》要求，生产产品的可变现净值应是工程项目的可能市场价减掉可能的营业费用和相关费用后金额确定为可变现净值。可变现净值实际主要参数确认根据如下所示：

①工程项目的预估售价为预购一部分依照已签订预购合同的预估成交价，未预购一部分依照本项目或市场竞争对手工程项目的成交价作为支撑预估市场价。

②可能的营业费用和相关费用系结合公司历史时间工程项目的销售费用率与整体新项目项目成本里的预算费用可能有关营业费用，同时根据预计资产收入成本测算相关费用。

依据上述确定竣工开发规划可变现净值时与账目存货的成本进行对比，可变现净值小于账目存货的成本的则记提相对应存货跌价损失。

2)项目成本

依据《企业会计准则-存货》要求，项目成本工程项目的可变现净值应是新项目可能市场价减掉至竣工时可能即将产生成本、可能的营业费用和相关费用后金额。可变现净值实际主要参数确认根据如下所示：

①新项目可能售价为预购一部分依照已签订预购合同的预估买卖价格，未预购一部分依照本项目或市场竞争对手工程项目的成交价作为支撑预估市场价。

②项目竣工时可能即将产生成本系依据总体项目动态成本估计项目整体产生成本费(包含配建房地产部分成本)减掉已经发生成本费(包含配建房地产部分成本)即至竣工时可能即将产生成本。

③新项目可能的营业费用和相关费用系结合公司历史时间工程项目的销售费用率与整体新项目项目成本里的预算费用可能可售一部分有关营业费用，同时根据预计资产收入成本测算可售一部分相关费用。

除此之外，一部分开发规划存有配建房产，因为配建房地产和可售房产土地为同一土地拍得，工程施工同时进行，仅仅依据土地拍卖现行政策需保存一定比例的配建房地产。因而在项目开发过程中配建房地产依然在开发设计成本计算。配建房地产只能用于租赁，配建房产净现金流折现率做为新项目销售业务现金流提升项，在其中配建房产净现金流折现率计算详细本公告表明一（2）、1上述。

依据上述，工程项目的可变现净值为可售一部分可能市场价-可售一部分有关营业费用-可售一部分相关费用+配建一部分净现金流量折现率-待项目竣工时可能即将产生成本，计算结束后新项目可变现净值低于账目存货的成本，则记提相对应存货跌价损失。在其中，关键四项目地实际测算情况如下：

企业：万余元

别的计提存货跌价提前准备新项目（杭州市如意云镜新项目、南京市柏悦府新项目、宁波舟山都会之光新项目、上饶云栖澜山新项目、巢湖江宸府新项目）对本期归母净利危害约-1.1亿。

3、信用减值损失

依据《企业会计准则-长期股权投资》，投资人确定应分摊被投资单位产生损失，正常情况下应该以长期股权投资的帐面价值及其它实际上组成对被投资单位净投资的持续利益减记至零为准，投资人承担担负附加损害责任的除外。

负债表日，公司根据合伙合营企业表格，对长期股权投资开展权益法核算。若企业对合伙合营企业所拥有的资产总额发生亏损，剖析合伙合营企业亏钱的缘故。若合伙合营企业亏本为房地产行业新建全过程正常运营开发设计而致，则是以长期股权投资的帐面价值降至零为准、超量亏本一部分备查簿备案；若合伙合营企业亏本为项目计提存货跌价提前准备等长期项目亏损原因而致，则超量亏本作为公司长期性需承担的亏本，抵减企业对合伙合营企业的应收账款、并冲减相对应信用减值损失。今天对贵港市小龙新项目应收账款记提信用减值约7,886万余元。

（3）表明存不存在2022年度集中化超大金额计提资产减值准备的情况，之前年度减值准备计提是不是充足有效。

1、在建项目资产减值

称心春江二期项目于2018年6月动工，2019年3月获得初次预售许可证，2022年6月竣工备案，之前年度因配建房地产和可售房产做为同一宗田地、同时进行工程施工，工程竣工时在存货核算，依照存货跌价的估算办法，库存商品可变现净值高过账面成本，不用计提存货跌价提前准备。2022年7月，此项目配建房地产获得房屋租赁备案证明和房屋产权证，因为此项目没法独立售卖且需进一步室内装修，故由库存商品转到在建项目计算，根据配建房地产减值测试的一惯性力方式，依照《企业会计准则-资产减值》对称心春江二期项目配建房地产内容进行独立减值测试，并计提资产减值损害。

2、存货跌价损失

企业库存商品大多为房地产开发新项目，集团公司每本年度根据《企业会计准则——存货》的有关规定明确存货的可变现净值，理应以获得的确凿证据为载体。库存商品存有下列情形之一的，一般说明存货的可变现净值小于成本费。第一，该库存商品的市场价值连续下跌，而且能够在预见的未来无回暖未来的希望。第二，企业使用此项原料加工产品成本超过产品销售价钱。第三，公司因商品升级换代，原来库存量原料不再融入新品的必须，但该原料市场价格小于其账面成本。第四，因公司所提供商品或服务劳务公司落伍或消费倾向更改进而市场需求产生变化，造成价格行情慢慢下挫。第五，别的足以说明该库存商品本质上已经产生资产减值的情况。

2022年之前，房地产业行业景气指数也较高，进到2022年后，区域销售多元化增大，一部分区域销售优良，一部分区域销售则显著下降，总体房地产业受领域起伏危害趋向客观。企业通过2022年多度勤奋营销推广，和各房地产业有关政策的驱动下，部分项目销售状况仍未见好转，部分项目发生可变现净值小于账目存货的成本的现象。

杭州临安望青府、杭州临安鸿鹄府、富阳市沁悦宸轩、富阳市瀚悦宸邸四个新项目土地于2021年5月竞价获得，2021年末新项目都未新房开盘市场销售、存货的成本大多为土地成本，对于未来工程项目的行业景气指数预估相对性开朗。2022年通过企业勤奋营销推广，销售状况并不是很好，富阳市杭州临安新项目不容置疑发生销售市场价格下降，且就现有市场状况可能短时间没法扭曲交易量及卖价降准降息的现象。除此之外，宁波舟山都会之光、巢湖江宸府均受2022年度区域性差别市场影响，为推进项目销售，该两个项目具体销售中均给予一定价格实惠。以上新项目同时符合“该库存商品的市场价值连续下跌，而且能够在预知未来无回暖”的降价征兆，由此公司认为新项目存有可变现净值小于账目存货的成本的现象。

常山县云栖澜山、杭州市如意云境、南京市柏悦府总体项目和一部分商圈2022年去化比较慢，相对应危害工程项目进度，造成项目费用或资本化利息有所增加，促使项目整体成本上升，同时符合“企业使用此项原料加工产品成本超过产品销售价钱”的降价征兆，由此公司认为新项目存有可变现净值小于账目存货的成本的现象。

公司对于存有可变现净值小于账目存货的成本状况新项目，相对应依据政府会计准则有关规定对工程计提存货跌价损害，所以企业不会有计提减值不全面不合理状况。

3、信用减值损失

贵港市小龙新项目于2020年11月逐渐分期付款预购，截至2021年末，新项目去化金额2.01亿，截至2022年末，新项目去化金额2.09亿，2022年度金额去化骤降。今天记提信用减值损失系期终企业对贵港市小龙的投入开展权益法核算时，由于受房地产业起伏危害，贵港市小龙研发的项目销售欠佳且预计短期内没法扭曲，故贵港市小龙并对开发规划记提相对应存货跌价损失，因而，公司根据其具有贵港市小龙的资产总额最先并对升值空间降至零，并且对企业应收款贵港市小龙的应收账款记提相对应信用减值损失。

综上所述，企业今天超大金额计提减值主要受房地产业市场变化以及相关现行政策而致，并通过对每个新项目进行科学判定和减值测试前提下，对有资产减值准备状况新项目计提资产减值，不会有之前年度计提减值不全面不合理状况。

本回应所涉及有关财务报表均没经财务审计，仅是企业基本计算，最后以年度审计报告数据信息为标准。

特此公告。

宋都伟业项目投资有限责任公司

股东会

2023年2月18日