证券代码：000961证券简称：中南建设公示序号：2023-034

我们公司及股东会全体人员确保信息公开内容真正、精确、详细，并没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

江苏中南建设集团股份有限公司（通称“企业”）2月1日接到深圳交易所对企业的关注函（公司部关注函〔2023〕第118号），对于关注函所关心的问题企业展开了用心审查，现就有关内容公告如下：

1.年报披露时间表明，你公司根据市场具体情况预估提升资产减值准备。麻烦你公司说明2022年预估资产减值准备记提状况，各类项目成本和生产产品可变现净值的实际明确过程与结果，涉及到的关键所在可能及假定，是否满足相关业务所在地房地产业和周边相比新项目价钱趋势分析和销售状况等，并告知与2020年、2021年相匹配基本参数选择、计算全过程等方面差别及缘故，剖析2022年资产减值准备计提金额预估同比增长的重要原因及合理化。

企业计提存货跌价提前准备，依照政府会计准则的相关规定，依据资产负债表日存货的成本和可变现净值的差别问题进行。假如存货的成本高过可能市场价减掉至竣工时即将产生成本、费用以及相关费用后可变现净值的，则计提存货跌价提前准备。

企业库存商品可变现净值确认方法如下：

（1）针对生产产品，以产品的预估市场价减掉可能费用和相关费用后金额明确；

（2）针对项目成本，可变现净值依照各开发规划的估计市场价减掉至项目竣工时可能即将产生成本、可能费用和相关费用后金额明确：

①新项目至竣工时可能即将产生成本=根据项目动态化成本费用确立的新项目成本费用-早已具体进账成本；

②预估市场价按已签约及未签订各自明确，针对已签约一部分，按实际合作的合同总金额明确市场价格；对未签订一部分，最先明确同一新项目、同样商圈最近存不存在买卖状况，融合同一地区同样商圈、相近新项目的市场价值展开分析，在价值未出现较大变化前提下，以最近销售项目为载体，考虑到楼房、总面积、房屋朝向、房型等多种因素，明确未售一部分可能市场价；针对最近无销售状况产生项目，根据对行业同样商圈、相近项目交易案例调研，选用市场比较法，对交易日期、所在位置、地区要素、总建筑面积、室内装修状况、房型状况等多种因素展开分析，明确未售一部分可能市场价。

（3）针对项目成本里的未开发设计土地资源，依据选用相匹配的评价方法测算土地使用权证投资性房地产明确土地价格，再扣减相关费用，明确可变现净值。

企业2022年度库存商品可变现净值确认方式，包含对工程预估市场价确认方式、关键参数选择与2021年、2020年等之前年度不会有重要差别，开展资产减值测试的方法、全过程、关键主要参数挑选也和之前年度并没有重要差别。

因为市场持续调节，依照这些方法，企业对2022年末库存商品开展减值测试后，预估将会对坐落于廊坊市、南京江宁区、苏州市、南通市、镇江市、杭州市、成都市、贵阳市、揭阳市等部分项目新增加计提跌价准备。相关营销市场变化情况如下所示：

信息来源：南京市、南通市、杭州市、贵阳市、揭阳市信息来源全国各地审计局，在其中南通市、揭阳市为1~11月数据信息，苏州市、镇江市、成都市数据信息来源于房企排名全国房地产数据库系统，廊坊市数据信息来源于中指院。

从上述地区2021年和2022年商品房销售面积与销售平均价变化情况能够得知，大部分区域销售经营规模委缩，市场销售价格降低。融合项目周边销售市场及项目商品自身的情况，企业预估2022年度新增加计提存货跌价提前准备合计金额在15亿人民币～25亿元（企业2021年度新增加计提存货跌价提前准备23.7亿人民币），实际额度仍待进一步确定。

企业预估新增加资产减值准备的现象，合乎相关新项目所在地销售市场和周边相比新项目价钱趋势分析和销售状况，提升相关工程项目的跌价准备具备合理化。

2.年报披露时间表明，你公司预估进一步增加应收账款资产减值准备。麻烦你公司说明2022年预估应收账款减值准备计提状况，明确各种应收账款账预期信用损失率的实际根据、方法与合理化，是不是和上一年度存在重大差别及缘故，剖析2022年应收账款减值准备计提额度预估同比增长的重要原因，应收账款减值准备计提是否可行充足。

企业对应收账款计提减值准备，以预期信用损失为载体，在开展减值测试后确定资产减值状况。融合应收账款历史的经验、现阶段实际情况及其对未来预测分析等相关信息，以产生毁约风险为权重值，企业测算合同书应收款的现金流与预估会收到的现金流中间差值折现率的几率权重计算额度，确定预期信用损失。

公司对于处在不同阶段的应收账款的预期信用损失依次进行计量检定。应收账款原始核实后信贷风险未显著增加的，处在第一阶段，企业依照将来12个月的预期信用损失计量检定损害提前准备；应收账款原始核实后信贷风险已显著增加但还没有产生具体风险，处在第二阶段，企业依照应收账款全部持有期的预期信用损失计量检定损害提前准备；应收账款原始核实后已经发生了信贷风险的，处在第三阶段，企业依照应收账款全部持有期的预期信用损失计量检定损害提前准备。

针对应付票据、应收帐款、合同资产，企业自始至终依照等同于全部持有期内预期信用损失金额计量检定其损害提前准备。当单项工程应收账款没法以有效成本费评定预期信用损失的信息时，企业根据信贷风险特点对应付票据和应收帐款区划组成，在组成前提下测算预期信用损失。

针对划分成组合应付票据、合同资产，企业参照历史时间信用损失工作经验，融合当前情况及其对于未来情况的预测，根据毁约杠杆比率整个持有期预期信用损失率，测算预期信用损失。针对划分成组合应收帐款，企业参照历史时间信用损失工作经验，融合当前情况及其对于未来情况的预测，编写应收账款账龄/天数与整个持有期预期信用损失率一览表，测算预期信用损失。

针对其他应付款，企业根据信贷风险特点把它划分成多个组成，在组成前提下测算预期信用损失。

组成区分的情况如下：

?组成1：应收款政府部门账款

?组成2：应收款合作者账款

组成3：应收款合并范围外关联企业账款

?组成4：应收款合并范围内关联企业账款

?组成5：应收款担保金、保证金账款

?组成6：应收款备付金、代收代缴账款

?组成7：应收款别的账款

划分成组合其他应付款，企业通过毁约杠杆比率与未来12个月或全部持有期预期信用损失率，测算预期信用损失。

2021年划分成组合其他应付款预期信用损失率情况如下：

企业2022年明确各种应收账款账预期信用损失的实际根据、方法和之前年度并没有区别，划分成组合其他应付款的预期信用损失率与之前年度也无明显调节。因为销售市场进一步调节，非稳步发展情况不断，一些以前还没发生风险合作者具体发生概率，企业计划提升相关毁约风险权重，与此同时应收账款时限提升，预期信用损失率相对应变化，企业2022年预估新增加计提减值准备额度相对性2021年有可能会提升，实际额度仍待进一步确定，但即便提升，预估新增加计提金额相对性2021年计提金额增长幅度不能超过50%（2021年度新增加记提应收账款信用减值准备和合同资产减值提前准备总计14.2亿人民币），新增加记提相关资产减值区段预计10亿人民币～22亿元。企业新增加计提减值准备将更客观性、公允价值地体现公司财务情况和经营业绩。

3.年报披露时间表明，你公司进一步加大准现房库存去化，本期市场销售本期确认收入网络资源带来新的亏本，与此同时各类成本率提升，造成公司亏损增加。麻烦你公司说明增加准现房库存去化造成损失增加、相关费用提升实际情况及主要因素，同时结合现阶段运营计划、行业发展前景等，表明影响我们企业未来经营效益的重要因素，你公司为提升主营业务营运能力及改进持续经营能力拟所采取的具体办法，你公司存不存在利率风险，持续经营能力存不存在重要可变性，并充分提醒相关风险。

因为市场持续调节，领域陷入非稳步发展，2022年我国《关于规范房品房预售资金监管的意见》出台后，各级政府预售款监管政策实施更为严格，建设中的项目预购资金回笼资产利用率减少，为了确保经营安全，提升随意现钱，企业对于已经有新项目收盘准现房、二手房新房加强了市场推广和去化幅度，预计企业2022年房地产行业确认收入资源中40%上下在销售阶段为准现房和二手房新房，相关网络资源销售中因为更重视可灵活所使用的资金回笼，因而销售额有可能会小于计划成本，从而造成了亏钱的提升。

此外在一般稳步发展中市场销售、管理与股权融资难度系数提升，尽管企业也进一步精益化管理，严格把控开支，但是随着企业的管理经营规模降低、有息负债经营规模降低，企业的营业费用、营业费用和管理费用的绝对额并没显著增加，但是由于企业收入明显下降，因而相关费用的成本率或是逐步提高。这一点在一定程度也提高了企业的亏本。

企业预估2022年度房地产行业经营亏损在15亿人民币～35亿元中间，工程建筑业务流程经营亏损在10亿人民币～15亿元中间。

现阶段中央经济会议已深入讲述了房地产业在社会经济中的重要身份和功效，伴随着讲话精神落实落地，各类扶持政策进一步使力，坚信行业也终将逐渐摆脱非稳步发展，尽快恢复发展趋势。

企业2022年计提各类资产减值和跌价准备将充分反映公司目前风险，随着市场的修复，危害企业未来销售业绩的重要因素将是公司的营销和清算经营规模。短时间企业将进一步精减机构，优化运营，控制成本，降低花费，改进主营的营运能力，中远期而言企业将进一步加强新发展方式的实践探索，调节投资建议，降低对增长速度但增强对回报率的需求，提高稳定盈利水平。

截止到2022年9月末，企业有息负债498亿人民币，其中一年以内有息负债总计199亿人民币。针对一年以内非银行金融机构贷款，企业将尽量在到期后申请办理开发贷款更换；针对一年以内银行贷款，公司将在申请办理一个新的银行贷款前提下，根据我国《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的奋斗精神，与金融企业商议，申请办理非常有利的前提条件，增加贷款期限，降低现钱偿还；企业所有的公开市场操作债卷额度仅59亿人民币。除企业海外分公司发售的本金总计4.53亿美金优先票据在和投资人再次商议单据偿还条文外，企业2023年仅11月份有本钱0.8亿人民币债卷遭遇具体期满偿还责任，还有另外较多本钱rmb10.5亿人民币债券投资者很有可能履行回售选择权，企业都将努力与投资人沟通交流，期待大量投资者选择持股待涨企业债券。2022年前三季度企业经营性现金流入636亿人民币，是一年之内有息负债的3.2倍。即便企业经营活动产生的现金流入伴随着市场销售的减少也显著降低，但企业仍然保持了持续不断的经营活动现金流量净收益恰逢。企业有息负债少，运营和利率风险相对低。

虽然现行政策方位已明确，企业的持续经营能力都没有重要可变性，但是目前销售市场仍在调节，非稳步发展还在不断，短期内公司运营还会继续面临困境，企业盈利能力的提升还取决于销售市场恢复得时长，存在不确定性。在这以前，企业将继续坚持谨慎的思路，积极推动市场销售，提升随意现钱，优化提升管理方法，加强与各种合作伙伴的商议，操纵费用及开支，把握住政策及销售市场的好机会，为以后赢利改进造就非常有利的前提条件。

特此公告。

江苏中南建设集团股份有限公司

股东会

二二三年二月十八日