【环宇奇闻】
广州市现阶段的二手房市场展现出刚性需求肯定核心，买房起步无力，高档要求逆势上扬的局势。
李宇嘉
一季度过去，房市迈入久违“小阳春”。小编所属的广佛地域，最近房市蒸蒸日上。例如，广州市一季度新房子交易量1.92万件，同比增加18.2%，3月每月交易量9800套，同比增加85%。一季度，深圳市二手住房交易量同比增加122%。3月份，深圳市二手住宅+新房子住房+人才房共卖出去了10815套，达到2019全年度20%的成交量，本月二手住房成交量（4002套）创近2年新纪录。
可是，我与中介公司小伙闲聊，另一方一直在讨论，统计信息和外部经济体验不一样。不论是新房子销售市场楼盘销售现场咨询量、压缩盘申购量，或是二手房市场带看量、带看转定（金）量，都是在下滑。例如，2月中旬至今，广州新房买房资询量同比持续6周降低；3月广州市压缩盘均值申购25套，环比下跌21%；3月广州市压缩盘均值到访量292组，环比下跌16%，同比减少18%。
并且，就算交易量持续上升，但价格走势让人有些懵。依据珍珠贝数据信息，3月份广州新房价格上涨新项目占有率降低，减价新项目占有率提升，房地产商营销的趋势显著。3月份，广州市挂牌上市在售的二手住房，本月下降价钱的楼盘比例高达28.1%，比1月份23%和2月份5%有显著提高。深圳市亦是如此，尽管二手房成交量一路上涨，但3月我市挂牌上市平均价再一次返回降低区段，环比下跌0.6%。
小编看了一下，上海市亦是如此。3月份上海市二手房成交有近2.4万件，这个数是2021年8月至今的最大交易量，都是近20个月来初次破2万件。可是，周度交易量数据展现每月降低的趋势，从2月底5800套/周降到3月底4700套/周，4月首周统计数据显示一季度同期相比二位数上涨幅度已经明显下挫。上海房产中介的信息也表明，最近带看、下决心等外部经济指标值都是在往下沉。
这是怎么回事呢？小编认为，一季度交易信息靓丽，在很大程度上是积淀的需要集中化释放出来，主要包括三类要求，一是硬性需求，例如最近几年疫情导致完婚多数降低，疫情过后新房需求增长；二是因为上年疫情肆虐所以被耽误的需要，不仅有刚性需求，也是有买房要求。最近刚性需求积极主动进入市场购房，推动买房要求丰富了下去；三是因左右积极主动qflp房市，预估改进也造就了一部分要求。
但现在来看，要求劲头并不够。到底是什么原因？大家先看一下二手房市场，由于商住楼总产量供货足够的前提下，区域市场能不能激话，关联整个商品房市场能不能维持稳步发展与交易活跃性。以上海举例，一季度广州市二手房交易中，原价在300万以内的楼盘交易量占比达到65.7%，而600万以上楼盘交易量占有率仅有9.6%，正中间300-600万楼盘买卖占有率24.7%。
对比2021年，300万以内楼盘交易量占有率降低0.9％、300-600万楼盘交易量占有率降低2％，而600万元以上占有率则提高2.9％。如果将这三部分各自当作硬性需求、改进生理需求和高端要求得话，广州市现阶段的二手房市场毫无疑问展现出刚性需求肯定核心，买房起步无力，高档要求逆势上扬的局势。关键是，高档消费是小众群体，支撑点房市规模靠的是刚性需求和提高。
最近几年，疫情影响累加经济结构转型，刚性需求和提高群体较为负伤，而房子价格仍在历史时间上位彷徨，这便是最佳选择和买房占有率下降或被压缩的主要原因。与此同时，刚性需求和提高群体对市场特别敏感。小编调研发现，2月份房市买卖有一定的活跃性以后，2月中下旬至今就会有房地产商撤销打折优惠或涨价，也是有小区业主提升牌价，虽然变化幅度并不算太大，但是对刚性需求下决心和成交危害却特别大。
因此，新房子销售市场重返打折优惠核心。更为关键的是，如今各大城市二手房挂牌量都是在再创新高，相比去年一季度平均增长30%上下，二手房去变的速率跟不上新增加挂牌上市速度。与此同时，最近几年热点城市管控转为供给侧结构，供地提升推动新房子供货也呈现出放量上涨趋势，例如近些年深圳新房供货就会比5年以前提高40%多。许多新房子新项目正在销售价格对比周边二手房里的“次新房”还要低。
为了获取更强去化，新房子以保持对二手房价格“倒吊”的优点营销，造成二手房要求被分离，二手房小区业主迫不得已降低牌价。与此同时，挂牌上市的二手房，楼龄在15-20年的比重最少50%，卖相距，小区业主都不得不降价出售。这便是最近商品房市场的画面。汇总来说，刚性需求和提高对价格敏感型，收益支撑点不够，而楼盘选择太多，房地产商与业主营销姿势显著，要求就无法延续下去。
（作者系广东省住房政策分析核心首席研究员）
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