本报讯记者吴晓璐
前不久，中国证监会运行房产私募基金试点，进一步达到房产行业有效资金需求，适用房地产业持续健康发展。业界人士觉得，房产私募基金对投资范围、投资建议等多个方面特殊分配，提高基金运作灵活性，加强风险防控，更强适用不动产市场降低企业成本，完成转型升级。
“房产私募投资基金示范点将总量住房等纳入到投资范围，为私募管理人根据社会化方法参加地产商qflp带来了室内空间。股债比的释放压力也有利于私募管理人运用债务完成更高效的资产和风险隔离，向其参加繁杂的难题地产商资产盘活带来了有益方式。”鼎晖投资管理合伙人胡宁对《证券日报》记者说。
高灵活性提高销售市场主动性
据基金协会数据信息，截止到2022年年底，基金协会存续期私募投资房地产基金838只，存续期经营规模4043亿人民币，存续期私募投资基础设施基金1424只，存续期经营规模1.21万亿。
为差别示范点不动产基金与原基础设施建设及房地产基金种类，中国证监会具体指导基金协会新开设“房产私募基金”类型，业界人士觉得，本次示范点，代表着证监会发布为房产私募投资基金“鸣不平”。
“与此前房地产基金和基础设施基金对比，房产私募基金可项目投资范围扩大，增强了总量商品房和社会化租赁房。”LP中国智库创办人国立大学波对《证券日报》记者说，此外，本次示范点在投资建议、风险管控等方面均进行了多元化计划和差异化管理，致力于进一步发挥私募投资基金多样化理财规划、专业投资运行优点，达到房产行业有效资金需求。
胡宁表明，此次示范点在监管方面给房产私募投资基金“鸣不平”，“量身定制”式地给房产私募投资基金更加贴合销售市场实践提升空间，提升了私募管理人参加资产投资的综合竞争力主动性，尤其是股债比的释放压力及其扩募限制放宽，给予私募管理人更多的协调能力。
据记者了解，在现有股份基金监管框架内，基金债券投资占比（不得超过20%）和时限（不得超过1年）均受限制。但资产投资中，通常需要根据债券投资获得债息，为LP给予期内盈利，防止年底分红双重征税，及其进行财产、股份的质押物等风险管控方式，加强对底层资产的控制能力，提升项目投资本钱安全系数等。
“此次示范点对股债比给予适当放开，一方面有益于股票基金对底层资产控制，一方面也使实际操作里的协调能力大大增强。”胡宁表明。
除此之外，“因为房产的投资额过大、时间较长，存有分次开发设计或分次交付状况。此次示范点解除扩募的占比限定，有益于基金托管人依据房产项目的建设、开发设计节奏感，阶段性募资以配对投资需求。”胡宁进一步表示。
重科前源房产基金管理有限公司经理何亮宇对《证券日报》记者说，依据资产投资所具备的特点而设立的标准，将使得私募基金管理组织可以更好的设计方案真真正正配对各种资产投资现金流量特征的资管产品，更强配对众多投资者的盈利收益需求，也更有利于私募投资基金做为权益类资产能够更好地助推房地产业持续发展。
创建项目生命周期风控体系
为了加强资产投资领域内的风险管控，监督机构对投资范围、管理员、投资者、投资建议、信息公开等股票基金各个环节均进行了风险防控。
从房产私募基金的投资范围来说，何亮宇表明，示范点尽管放开进行总量商品房和社会化租赁房项目投资，但对于总量商品房限制在已经取得“五证”且已实现市场销售或是行为主体建筑工程已动工项目；针对社会化租赁房，也有一定的开发设计项目建设进度规定。
从参加示范点私募管理人资质来说，设置权限较高门槛。何亮宇表明，现阶段从管理规模、专业技术人员、项目退出工作经验等多个方面设置权限相对较高的门坎，根据头顶部管理员体制机制创新，充分运用行业龙头示范引领作用，推动行业高质量发展的。
胡宁觉得，提升管理员门坎，保证工作经验丰富、有责任心的管理员入选示范点，对管控规避风险极其重要。
从投资人角度来说，明确指出以投资者为主导，并且对普通合伙人开展一定限定。“设定相对较高的第一轮实缴出资门坎，凸显出以引进机构资金为主要目标，对自然人的股权比例控制在不能超过股票基金实缴金额的20%，预防涉众风险性。”何亮宇表明。
示范点对基金资产的对外担保及资金流入展开了限定。“房产私募投资基金的看向为最底层使用价值确立的不动产类资产。此次示范点确定了股票基金会计不得为被投企业之外行为主体公司担保，或投资于私募管理人或者其实际控制项目，一方面保证了基金资产意义的风险隔离，一方面也避免了自融的风险。”胡宁表明。
从技术运行来说，何亮宇表明，对房产私募基金设置权限更高标准基金第一轮认缴经营规模规定、并指出独特风险揭示、按季按时信披、强制性代管等，有效管理房产私募基金各个阶段风险性。
促进“募投管退”稳步发展
现阶段，在我国房产领域积累下来的存量资产规模较大，房地产业等产权年限方对资产盘活有新需求，此外，投资者亦较为积极，房产私募基金将来市场前景广阔。
“房产做为一个重要的财产类目，致力于资产投资的私募投资基金将来必定将于资产市场中发挥重要作用。”胡宁觉得，房产私募投资基金的稳步发展，首先要进一步拓宽投资者由来，激励银行理财子公司、保险资管、政策配套资金等参加，消除现阶段现行政策阻碍，促进保险资金投资。次之，要进一步拓宽撤出方式。公募基金REITs是总量资产盘活撤出的重要渠道，房产私募基金是卵化公募基金REITs达标财产的重要来源。
“提议将来根据政策扶持，激励正确引导房产私募基金项目投资卵化高品质财产标底，研究部署与公募REITs发售相连接的高效激励制度，干大优质资产总量，促进行业稳步发展发展趋势。并科学研究根据公募基金REITs发售及扩募制度的健全，提升社会化资产参加房产私募基金的积极性，如释放压力公募基金REITs对财务投资人的锁定期限定、释放压力募集资金用途限制等。”胡宁进一步表示。
从资产类别来说，房产私募基金的投资范围与公募REITs相对高度类似。何亮宇以为，房产私募基金可作为Pre-REITs最主要的商品媒介，变成多维度的REITs市场的一环。
具体而言，何亮宇表明，房产私募基金可以在财产尚未成熟时，提前做好卵化做大做强，从设计的研发、基本建设到拥有环节的提高、更新改造，再从产生可长期投资的优质资产，为公募基金REITs扩募提供丰富的财产贮备。
“随着市场进一步完善，将来拥有很多优质资产的不动产私募基金自身应当还有机会变成公募基金REITs的发起者，实现与国际市场的对接，充分运用房产私募投资基金在资产管理、金融等方面的作用。”何亮宇说。
何亮宇以为，完善的、发展趋势较好的公募基金REITs市场又为房产私募基金带来了特别好撤出方式，促进其“募投管退”稳步发展，并将在房产私募基金标底挑选、公司估值标价层面充分发挥“锚”的功效。
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