现阶段深圳市带押过户系统软件还仅仅只是试运转环节，都还没一笔成功实施的项目，实施细则并未落地式。如果是带押产权过户，很有可能时间与环节上也是会有一些风险性，毕竟现在几乎很少有买房者来咨询有关带押产权过户业务流程。
证券日报新闻记者 王家明
带押过户发生，给传统二手房交易产生创新模式，也帮买卖双方增添了实打实的益处。但是，记者在深圳市场实探发觉，很多二手房业主买房者对于此事仍不太熟悉，希望以后有关实施办法能尽快颁布，并且全国各地带押过户营销推广进展也不一。
深圳市：系统软件还仅仅只是
试运转环节
“我刚把房产出售，但代理中介公司主管很有可能对带押产权过户业务流程也不太熟，告诫我们很多银行没法办理业务流程。”黄浩（笔名）在深圳龙岗区大芬有一套二手房，因为在传统式产权过户方法下，假如房屋原来有贷款、质押，商家要还清以前贷款才能实现产权过户，因此他回想起带押产权过户这个模式，“没法，我也自身凑齐了过桥垫资款，顾客那里也心急产权过户。”
哪些有带押产权过户？实际上，带押产权过户一般是指“抵押期间，抵押权人能够出让抵押权人，在申办已质押不动产转移申请时，不用提早偿还旧借款、注销抵押登记，就可以完成产权过户、再度质押和派发新借款相关手续，完成不动产权和按揭贷款的有机结合”。早就在1月，深圳市六部门联合发布的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》确立，在二手房交易中，可采用用买家的买房资产还款卖方银行借款的带押产权过户方式，以提升二手房交易效率便捷度，减少二手房交易成本费。
那样，到底是不是和黄浩遇到的中介公司观点那般，现在深圳没法申请办理带押产权过户？新闻记者打电话了深圳市不动产登记中心，工作人员称，现阶段登记中心能够审理带押产权过户业务流程，但是需要交易双方与银行经办人员三方在场，同时还需要金融机构提前准备包含同意函、授权证书等多个原材料。
接着，新闻记者还向包含招行、建行等在内的大部分银行个贷经理进行了解，获得的回应是现阶段能够进行带押过户业务流程，但仅有“同行业借款”买房方式，即商家原先的住房贷款和顾客办理的住房贷款要在同一个一家银行，且商家的住房贷款也只能是纯商贷。“需要注意的是，目前这个带押过户系统软件还仅仅只是试运转环节，都还没一笔成功实施的项目，实施细则并未落地式。如果是带押产权过户，很有可能时间与环节上也是会有一些风险性，毕竟现在几乎很少有买房者来咨询有关带押产权过户业务流程。”有金融机构个贷经理表明。
冲击性赎楼贷
记者在走访调查环节中，多名房产中介公司主管与银行个贷经理均表示，就目前情况看，假如心急交易过户，或是走原先的过桥垫资方法产权过户较为便捷。
有房产中介公司主管介绍说，假如商家的借款未还清且手上无充足周转资金马上偿还借款，一般有两种处理方法：由中介方公司担保，以顾客首付消除卖家质押贷款，然后再进行房产过户流程，彼此需签署保证合同，中介公司层面收取一定的服务费。而另一种方式乃是商家向金融企业寻找“过桥贷款”，借款偿还借款之后再卖房子买卖。记者观察，目前市场上担保公司协同中介公司人员能够为这种服务项目牵线搭桥，年利率一般为日息万分之八上下，也变向加剧了二手房交易成本费。
多名业内人士认为，带押过户实施细则若能尽早落地执行，也将大幅度变小赎楼贷业务流程的市场规模。总而言之，二手房带押产权过户促使买家不用担负提早垫付资金风险性，卖家不必担负高速费贷款逾期风险性，对银行业来讲伴随着二手房交易量提高其借款量都将提升，也许是一项“互赢”的决策。
如何规避风险
据统计，目前共有15个省份100好几个城市组织开展了带押产权过户。中指研究院销售市场研究总监陈文静向记者介绍，现阶段各地在实践研究中主要构成了三种方式。第一种是新老质押权组合方式，根据借新贷、还旧贷无缝连接，完成带押产权过户。交易双方及涉及到的贷款方承诺派发新借款、还款旧借款的时段和方法等相关信息，不动产登记机构合拼申请办理转移登记、新质押权初始登记与旧质押权变更登记。第二种是新老质押权按段方式，根据借新贷、产权过户之后还旧贷，完成带押产权过户。交易双方及涉及到的贷款方承诺派发新借款、还款旧借款的时段和方法等相关信息，不动产登记机构合拼申请办理转移登记、新质押权初始登记等，卖家贷款还清后立即申请办理旧质押权变更登记。第三种是质押权变动方式，根据质押权变动，完成带押产权过户。交易双方及涉及到的贷款方承诺质押权变动等相关信息，不动产登记机构合拼申请办理转移登记、质押权转移登记及其工商变更。
实际上，带押过户需要四方行为主体，即卖家、买家、不动产权部门及金融机构间的紧密配合与无缝连接。因此，交易双方最关注的便是风险性难题。
对于此事，北京金诉律师事务所主任侓师王玉臣觉得，带押产权过户在推动环节中需要注意规避风险。一是必须银行允许和紧密配合，假如旧质押跟新质押并不是同一个金融机构，也会比较不便，新住房贷款如何保障旧质押相对应的债务不落空，能及时还款或提存，这些都要金融机构搞好小细节操纵。
二是必须不动产登记中心设置专业的一体化服务窗口，标准具体交易过程细节，搞好步骤精细化管理操纵。金融机构、不动产登记中心、公正提存组织、公积金管理中心等有关安全通道，任何一个传动链条都要紧密结合、无缝连接。如果要带押产权过户，购房者尽量需要注意过程控制，把涉及的全部步骤都做到精细化管理，和银行或质权人尽量沟通交流落到实处，防止出现一些不必要时差。此外，做为购房者，建议对卖家做一些基本上调研和掌握，或者可以根据中国执行公众信息网查询卖家是否存在执行记录，或是是否为失信者情况，尽量减少交易中房子查封所导致的多余不便。做为卖家，也要提前核查购房者的个人征信报告状况，考虑清楚购房者贷款水平，防止后面借款出现问题无法及时资金回笼解除抵押。
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