□上海土拍第一天，4块地底价成交，4块地竞争激烈，溢价较高
□龙湖、象屿、招商、越秀、万科等多家房地产企业将上海作为未来深度培育的战略区域，直接关系到上海房地产市场的高投资价值
◎记者 张良
4月18日，上海第一批集中土地供应于2023年开始。第一天转让的8块地块全部交易，总交易金额约172.45亿元。万科、招商蛇口、龙湖集团等龙头房地产企业欢迎“良好开端”。招商蛇口、象屿房地产集团有限公司与不同房地产企业组成联合体，收获两块地块，成为上海土地拍卖第一天的“大赢家”。
房地产企业积极准备上海土拍
一线城市的土地市场往往成为房地产企业的“必争之地”。今年，随着房地产销售的复苏，市场预期有所提高，许多房地产企业也提高了征地意愿。据传，尽管今年上海第一批集中土地供应只有19块，但仍吸引了近50家房地产企业报名参加拍卖。
4月17日，《上海证券报》记者试图联系多家房地产企业，几家房地产企业以“不方便说”为由拒绝采访。
“开会的时候，我太忙了，没时间接电话。”有房企投拓部门负责人在微信上回复记者，“恐怕这几天没时间了。”
一些券商房地产分析师告诉记者，对于房地产企业来说，征地变得越来越重要。据估计，房地产企业将在征地前进行多次讨论和讨论对策。对于像上海这样的城市征地，房地产企业的区域负责人肯定会来，甚至公司总部负责扩建的人也会参加会议。因此，可能会有很多会议，现在房地产企业拍卖土地往往取决于运气。
龙湖集团相关负责人告诉记者，政府对支持行业健康发展的态度非常明确和坚定，大力支持行业优质龙头企业，支持合理的刚性和改善住房需求，加强住房安全体系建设。
该负责人表示，自今年年初以来，根据龙湖对部分重点城市的观察，一线城市和高能二线城市的市场相对稳定，交易量也出现了明显的复苏迹象。因此，在投资征地过程中，龙湖将严格遵守投资制度，尽可能选择最好的。一方面，公司将重点关注一、二线高能城市，根据20个主要城市和14个机会城市，重点关注这些城市的核心区域；另一方面，获得土地后，公司将进一步提高产品质量、盈利能力和周转能力。
竞价地块竞争激烈
今年上海第一批集中供地首日出让4块地块。其中，由浙江交通投资控股集团有限公司和象屿房地产集团有限公司组成的普陀区桃浦社区H6街区H6-5地块联合体以37.78亿元的价格竞争，交易楼面价44450元/平方米，溢价率约9.51%。越秀旗下杭州一乐实业投资有限公司以7.244亿元获得静安区C070202单元306-04地块，楼面价67936元/平方米，溢价率约7.54%。浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块，徐汇区田林街167-02(n)该地块分别由招商蛇口和南昌市公共房地产集团有限公司组成。
优质地块使房地产企业趋之若鹜。第一天转让的4个竞价地块中，有3个获得了10多名投标人参拍。以普陀区桃浦社区地块为例，记者通过在线直播看到，当投标人出价时，5秒内将不可避免地出现另一个新的报价。经过50多轮的快速推广，报价触及暂停价格，并进入书面报价链接。最后，由浙江交通投资控股集团有限公司和象屿房地产集团有限公司组成的联合体报价为37.78亿元，幸运地获得了该地块，因为该地块的报价与平均价差最小。
近年来，普陀区桃浦社区提供了许多地块。记者通过上海土地市场官方网站查询，2022年7月25日，中国金茂苏州腾茂房地产有限公司和上海宝华企业集团有限公司分别以35.288亿元和11.72亿元获得普陀区桃浦科技智慧城地块。2022年9月23日，上海宝华企业集团有限公司以56.045亿元获得普陀区桃浦科技智慧城地块。同日，上海中央投资开发(集团)有限公司以30.5亿元底价获得普陀区桃浦科技智慧城地块。
此外，四块投标人注册地块以底价交易，包括投资蛇口和象屿房地产联合体赢得浦东新区新镇地块，龙湖集团和建华建材联合体获得嘉定区江桥镇地块，万科获得松江区广福林街地块，奉贤区金辉镇地块由上海新天和工业集团收入。
国有企业和央企仍然是主要的土地
同策研究院研究总监宋宏伟认为，龙湖、象屿、招商引资、越秀、万科等多家房地产企业将上海作为未来深度培育的战略区域，这与上海房地产市场的高投资价值直接相关。
宋宏伟向记者详细解释了逻辑：第一，上海是中国最具投资价值的城市，投资安全边界高；第二，上海具有全球购买力，在全国房地产市场温和复苏的背景下，上海独特，购买力基础良好；第三，上海房地产联动价格为房地产企业留下了良好的利润空间，房地产企业盈利；第四，房地产企业可以在上半年出售，不仅可以实现销售业绩贡献，还可以在更好的时间销售，所以企业参与度高；第五，上海部分集中土地位置和资源配套设施非常好，具有较大的发展优势；第六，企业联合土地已成为一种趋势，不仅可以分担财务压力，还可以整合资源和风险，提高企业参与的积极性；第七，具有商业经营和工业经营的房地产企业在未来拍卖土地方面将具有更明显的优势。例如，龙湖联合体的底价竞争嘉定江桥地块，龙湖在商业开发和运营方面的优势帮助其获得该地块。
“从上海土地拍卖的第一天可以看出，有4块地的底价交易，4块地有溢价。总的来说，房地产企业购买土地的热情相对较高。当然，主要是国有企业和中央企业在发挥主导作用。民营企业只参与了少量，这表明当前市场已经回暖，但尚未达到热度。预计未来几天的土地竞争将基本继续这种模式。”上海中原房地产市场分析师卢文喜说。
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