证券时报记者 张达
8月30日，广州市首先官方宣布“认房不认贷”。如今，间距一线城市落地执行“认房不认贷”现行政策已届1个月，现行政策效果怎么样备受瞩目。
前不久，证券时报记者多方面访谈了解到了，新政策落地第一周实际效果比较明显，9月中下旬房市交易量逐渐缩量下跌，政策效应在慢慢变弱。在其中，北京市二手房市场最近交易量平平淡淡，交易量已基本恢复到新政策前水平；深圳周交易量虽没大幅度下降，可是却委买需要量看已持续下降。此外，新政后一线城市二手房挂牌量不断增加，供过于求分歧突显。
接纳证券时报记者采访的业内人士表示，房市恢复的大趋势不会改变，交易量有所回落是正常波动。后面还需出台一系列一个新的宽松政策来不断推动库存去化。
二手房成交缩量下跌
与新政策刚落地时房市关注度显著暴涨对比，9月中下旬交易量逐渐缩量下跌。
“新政后，销售市场就火了一小阵儿，如今几乎没有交易量，店内有多少人都休息。”北京市一家大型房产中介公司东城区某店面的小刘对证券时报记者说，如今约客户都约不出来，很多人都在犹豫，上个星期许多门店也没有带看。
北京市某大型中介公司丰台区某店面的小李也告诉记者，现在市场一般，并没有想像那么火了，如今虽然有人看房子，但交易量很少，上星期交易量跟新政后前两周比周均最少下降50%。
北京市另一家中介公司丰台区某店面的小赵一样对记者表示，近期市场成交趋于平淡了。“现在这个地区9月卖出去了近100单，但有40多单是新政后第一周交易量过的，后边接连不断每星期交易量10多单。”他说道，近期店内成交顾客，全是异地有贷款记录的，之前上海买房只能说是二套，首付不足，新政后应该算首套房了，这部分人较为获益。
除开交易量缩量下跌，好几个中介人员向证券时报记者表明，如今的一个问题是供应量在不断增加，新政后北京市二手房挂牌量比新政策前增强了近2万件，但去化的没有增加得多，目前还是自由竞争。
事实上，不仅仅北京市，深圳市、上海市、广州等别的一线城市新政策落地式一个月的市场形势也有同样的状况。
据深圳市房地产中介行业协会统计分析，继9月4日～10日我市二手房周成交量同比增长率26.4%后，9月18日～24日周成交量同比小幅下降0.4%，上升态势中断。与此同时，二手房正在销售量持续增长，9月25日提升5.7万件，较上周提升945套。深房中协觉得，“认房不认贷”政策效应在慢慢变弱，周交易量虽没大幅度下降，可是却委买需要量看已持续下降。
广东城规院住房政策研究所首席研究员李宇嘉接受证券时报记者访谈的时候也表明，尽管从整体月看，政策效应是非常明显的，9月成交数据肯定要比8月好，但一线城市“认房不认贷”政策效力在逐周变弱，从万得数据来看，第三周新房子交易量便开始返回新政策前局势。
政策效力逐渐变弱
多名接纳证券时报记者采访的业内人士认为，政策效力在落地第一周比较明显，从现在起有所减弱了。
链家房产首席分析师张大伟明确指出，经由贴近一个月的相关政策消化吸收，北京二手房新增加挂牌量贴近2万件，总价格500万元以内的刚需楼盘井喷式。对于500万元以下流行买房人群的现行政策没变化，所以使得“认房不认贷”政策影响慢慢下降，行业在9月最后两天，早已基本恢复到新政策前交易量水准，可能北京市9月二手房房屋网签备案将于1.35万件，假如最近出不来新政策，10月很有可能又没到1万件了。
“从新房市场看，实际上政策效力最明显的是前三天。”合硕机构首席分析师郭毅接受证券日报记者采访时说，9月1日至3日，北京市我市新房子住房交易量应该是2800～3000套，以后的一周时间政策效力出现损耗，但交易量都是过去正常运转周两倍以上。目前看来，政策效力基本上已经消失殆尽，由于“认房不认贷”现行政策自身其实就是发掘北京市的一些总量买房需求，即本来就已经在市场上看房子购房、但迟迟未尘埃落定的一类购房人群。
郭毅进一步指出，从“认房不认贷”对新增加买房需求的带动情况来看，还需要一定时间的消化吸收。毕竟对于存量用户而言，大部分实际上已经完成二手房的交易量或是网签备案，仅仅在市场中探寻新房源的过程当中有一定的迟疑，而当下的增长顾客可能面临的关键关键是，手上的二手房都还没处理出来，并不具备“二套变首套房”资格转变，因此尽管他们在市场中看房子，可是真正由看房子到申购的时间周期会拉得非常长，取决于其手上的二手房何时真正能交易量。
“所以我们看到，9月26日北京链家回应先前国家住建部呼吁把二手房中介费率由过去的最大2.7%降到2%，与此同时交易双方各自承担1%，实际上也是为促进二手房市场能够更好地商品流通。”郭毅说。
仍待增加量现行政策缓解
据贝壳研究院统计分析，政策出台后的三个礼拜天平均值与8月礼拜天平均值对比，一线城市二手房成交量总体提升超四成，京沪线各自提升55%、41%；带看量总体提升20%，京沪线不断提升；新增加挂牌量总体提升，京沪线提升显著；成交价超跌反弹企稳，预估9月京沪线房子价格回暖约1%。最近挂牌上市及卖房子成交客户中，买房要求趋于成熟，占比最高，在其中京沪线超出80%，广佛超出60%。
“自然，也要关注的新问题是，一线城市二手房挂牌量继续增加，供过于求分歧突显。”易居研究院研究总监严跃进对记者说，这种新增加挂牌上市关键真心希望“卖旧换新”，但是很多二手房卖不出去就没办法来换新房子，后面一定要有一些新的政策来推动。
郭毅还认为，房地产市场身心健康稳步发展必须连通新房和二手房间的难点堵点，北京市介绍费的变化虽有利于难点堵点的连通，可是幅度还不够，北京市下面还要给与刚性需求和提高群体一定的现行政策放开，才可以实现对销售市场可持续驱动力的真实实际效果。
严跃进提议，能够对二手房首先释放压力，以更好推动该类房源的商品流通。与此同时，普通住宅标准必须加快调整和更新，由于激话改善型住房消费新一轮购房需求提升的重要途径，不论是普通家庭的买房要求还是要多孩家庭需求，都要对普通住宅标准进行优化调整。
郭毅建议，北京市后面能调节普通住宅标准，实行首套二成首付、年利率LPR（市场报价利率）-20BP 优惠，让刚性需求刚改家中真正享受低首付和应该有的契税减免。
中指研究院销售市场研究总监陈文静还认为，在房地产供求关系已发生变化的今天，不科学的限制性现行政策均有希望慢慢优化提升。提议一线城市因区强化措施提升限购房政策，并且通过降首付、降利率、降交易税费、调节普宅判定标准等形式适用住房消费。
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