证券日报编写 谢忠翔 黄钰霖
切合政策变化，住宅措施连续发布。最近，大部分银行上线了“先息后本贷款”的房贷还款方式，该类产品一经推出就立刻引发市场关心。
日前，证券日报编写走访发现，现阶段已有部分城市金融客户办理贷款“先息后本贷款”服务项目，但部分银行顾客或是表明“先息后本贷款”会导致中后期资金压力太大。
最少却还1元本钱
近日，包含平安、建行、兴业在内的多家金融机构先后推出住房贷款“先息后本贷款”还贷业务流程。总体来说，市场中“先息后本贷款”的主力方案为，“先息”期次24~60期，借款人只需还款贷款利息，偿息期过后，则需要在剩下贷款年限内按时清还剩下借款。有银行表示，此举是为了减少住房贷款顾客的资金压力，每月最少可以还1元本钱。
但是，证券日报编写走访调查获知，很多银行的住房贷款“先息后本贷款”还贷业务流程，尚未在一些地区落地式。平安北京某分行一位信贷客户经理表明，现阶段这家银行都还没住房贷款“先息后本贷款”业务流程，其他类型“气球贷”，比如抵押经营贷款可以办“先息后本贷款”方式。平安银行深圳深圳福田某分行业务经理也表示，这家银行目前没有落地式“气球贷”业务流程。银行层面，一位家住北京的建行房贷顾客表露，其建行手机银行上至今仍表明“此笔借款所在城市暂没有开通还款协议调节服务项目”。
实际上，贷款还款“先息后本贷款”方式早已不是新鲜事儿，早在两年前就会有金融机构发布相近业务流程。证券日报编写从兴业获知，2022年2月底，这家银行发布一款名为“随薪供”的商品，对于中远期本人一手、二手住房贷款顾客，但设置最长期限只有3年，在这个时间内用户可以中止偿还贷款本息，只偿还借款贷款利息，这也是降低客户短期内资金压力的一种贷款还款方式。2022年起，建行也在多地支行上线了名叫“轻轻松松供”的类似产品。
可用将来收益改进群体
“我看见‘先息后本贷款’的推广的时候也心动不已。”刘先生告知证券日报编写，自身依然存在约200万元住房贷款，其所在的贷款金融机构尚未发布此类服务项目。但是，刘先生也存在着顾忌，“一想到中后期本钱还款的工作压力，我还是要先按揭贷款还贷”。在社交平台上，像刘先生这样对于住房贷款“先息后本贷款”望而生畏的人群并不在少数。
证券日报编写算了一笔账，以建设银行“轻轻松松供”为例子，假定借款100万余元、借款期限30年、年利率3.5%。基本等额本金还款方法，月供必须4490元。若在两年前应用本产品，则每月只需还1元本钱，月供在2800块左右。但是，因为使用本产品推迟还款本钱，最后产生的利息则高过等额本息还款接近6万。
多名剖析人士告诉证券日报编写，前期分阶段偿息“缓解压力”期过后，本钱还款的压力和风险性不可忽视。无论后面怎样还款，本钱还款风险是变大的，如果对于收益和还款能力测算落实不到位，很容易产生信用风险。
广东城规院住房政策研究所首席研究员李宇嘉对证券日报编写表明，该类产品是针对现阶段对还贷有担忧的年青人、流动人口等购房主要群体，在当前承揽贷款条件有限的情况下，“先息后本贷款”设计，能一定程度上缓解买房者的压力和顾忌。
李宇嘉剖析，时下住户住房贷款申请办理意愿不强，金融机构在面对钱荒的情形下仍把住房贷款做为核心资产去抢，造成金融机构相互竞争加重。各大银行中间，除开银行贷款利率市场竞争，更多的是服务项目之间的竞争，加上现阶段金融机构减息争夺顾客的空间有限，根据借款产品设计和自主创新来获客就成为一种选择项。
“一般是后面五年收益情况持续改进家庭，可以试着该类服务项目。可是随便觉得后面还款能力提升，或是错判收益情况，就容易产生新的压力和风险性。”易居研究院研究总监严跃进表明，相对于银行业而言，规模性推动该类方式同样也会带来风险，提议对于有些有分阶段缓解偿还工作压力需求的客户，银行业能做个人评估后执行。
存量房贷利率还会继续调吗？
房地产新政发布后，全国各地相继撤销房贷利息低限，兴新房屋贷款利率创出最低。有机构统计分析，最近30个样本城市首套房利率均值降低20BP（基准点），减幅最多的城市更是达到了45BP，贷款利率最低降到3.15%。相对来说，先前买房顾客的存量房贷利率仍维持在4%之上。对比兴新房贷利息，二者之间的价差再度放大。
在这样的背景下，又有一些金融客户选择对总量提前还房贷。最近，有业内人士出文号召，再度减少存量房贷利率的时机已到。
住在上海市的胡先生告知证券日报编写，在今年的5月他又向银行借款提前还贷住房贷款13万余元，前后左右一共提前还房贷140万余元，因此拼光了之前的存款和半年多收益。胡先生表明，最近他公司的已经裁人，提前还贷通常是基于对将来收入不稳定的焦虑，积极减少债务。
据光大证券韩朝辉精英团队日前公布的券商报告，2月至今，住户早偿率指数值加快上涨，4月做到37%的历史高位，体现住户提前还房贷的举动明显增加。
但是，有多位专家觉得，短时间，银行业再次减少存量房贷利率的起步无力。李宇嘉表明，银行负债成本较高，银行贷款利率不断下滑，金融机构盈利面临较大考验，因而短时间贷款利率下调的空间不大。湘江证券分析师马样云在研报中预估，短时间再度下降存量房贷利率的几率比较小，银行净息差再次创下历史最低，根据金融机构生存压力，造成颁布冲击性比较大的现行政策会很谨慎。
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